路通人多財才到──沙田區

筆者以東鐵車站為中心分出大圍、沙田、火炭三區，再加上自成一國的馬鞍山，共有四個地段。社區分布以鐵路站為中心，每個地段均呈現出越接近車站，樓價越高的現象。以商業活動來計，沙田站無疑第一，大圍第二，馬鞍山第三，火炭算是最靜，可是樓價並不跟從這個排列。

最接近九龍的大圍反而成為樓價最低的區域，筆者認為除商業活動外，樓齡及設備對樓價亦有很大的影響。大圍輸蝕在公屋及居屋佔絕大比重，再加上樓齡舊及單位面積細，難以吸引高收入人士入住。

沙田站附近屋苑呎價比周圍高出一截，筆者曾屢次提及原因是商業核心區的結果。其他馬鐵車站附近的屋苑並未因交通便利而受惠，這推翻了一般人認為「路通財到」的傳統智慧。舉個例子，沙田圍站一眾屋苑居民如要購物，他們寧願過城門河到新城市廣場，而不會步行到相若距離的第一城或銀城商場。

這個例子說明：單獨考慮交通是不足夠的，有交通而沒有相應的商業活動，甚或缺乏較佳的社區設施，居民仍會因惰性而走到傳統的商業中心區，導致樓價不能突圍而出。比如欣廷軒在第一城站對面，樓齡較新，當年開售到入伙期間出現逆市而升的佳話，今天樓價也未追及樓齡較高而且與港鐵站有一段距離的新城市廣場，皆因欠缺足夠的商業活動。

馬鞍山區原本是獨立的新市鎮，最早落成的屋苑如新港城是1993年入伙，雅典居是1994年，規劃上遠比另外三個地段為佳，因而居住環境的質素亦較佳；同時由於早預留鐵路規劃用地，沒有出現如花園城、翠麗花園緊貼路軌；而且商業活動以馬鞍山站為中心，有數個相連的商場，形成小型的商業核心區。就是因為每種優勢各佔一點：似沙田的旺、火炭的靜，卻沒有大圍的舊，所以即使遠一點，樓價也在中上游位置。