在投資酒店股前，我們先了解酒店的商業模式及成本結構。酒店的業務主要是出租房間及餐飲服務（Food and Beverage，簡稱F&B），收入是房租及餐飲收費為主。成本的大部份為地價及人力。比對之下，固定成本大，收益卻是非固定為主，結果是入住率會大大影響盈利。只要入住率稍為變動，便會大大影響邊際利潤。例如入住率在７５％是打和點，６０％可能已經蝕大本，但８０％便會賺大錢。最近十多年的循環往往係：

入住率上升→盈利大增→一窩蜂建酒店→入住率下降→蝕到眼坦坦→酒店改建→入住率上升．．．

好多酒店的投資者仍然以為遊客多就多人住，眼見統計數字旅客人數節節上升，只要爭到板塊便能打響如意算盤。其實近年抵港旅客的成份已經發生重大的變化，歐美日遊客越來越少，國內及東南亞越來越多，尤其是國內遊客，很多來港根本不是旅遊，而是來港「做生意」，例如做黑工、「服務性」行業、做水客等，這些人均不是住酒店，而是住平價賓館、親友家中、公司宿舍等，甚至很多早上來港掃貨，晚上已帶貨北上，根本不會在港停留，中上價的酒店根本就是旦家雞見水，有得睇無得食。至於外國遊客，亦每多過境性質，在香港短暫停留後，個個都效法大禹治水，三過家門不入，直接入住深圳廣州的酒店。

然而十多二十年來陸續出現酒店收購戰，早至七十年代已有長實收購希爾頓及喜來登酒店，八九十年代的幾次的大酒店收購戰、美麗華爭奪戰、海港企業多次私有化失敗、麗新收購富麗華搞到一身蟻等等，似乎很多人均對酒店業均有美麗的期望。信報曾有作者說，香港酒店業是透支未來的生意，今時今日涯貴地養貴人唔緊要，他日地產升值可以一鋪贏返。呢條方程式今時今日已經行唔通，在地產低迷之下，重建酒店只係無奈的一步，並非為獲厚利。只要看看多年來酒店股的業績，好景時還有微利，經濟差時蝕到眼坦坦，行到最後一步就是重建改建，無論希爾頓、格蘭、富麗華等均先後行這一步，既然改建做商廈只需養管理處，做酒店要養一大批各式人等，還要擔心唔夠客，不如引刀成一快。可見酒店股只能視作地產儲備，等候變身，而非業務本身的價值。

亦有業者改變經營模式，將酒店房間長租，發展服務式住宅，甚至連馬鞍山天水圍都開間服務式住宅，以六千多元月租招徠。其實在香港做酒店，先天上已經輸左大半，一來香港土地珍貴，地價甚高；二來香港人力成本亦貴；加上香港的旅遊點經數十年而沒有改進，旅遊發展局仍然以帆船做標記，彷彿老本可以食數十年而不變，所謂十八區旅遊熱點陳腐乏味到嚇死人，無論成本或收益均是不利的。其實無論按日還是按月，均改變不了先天上的問題。服務式住宅只是將出售的住宅變成出租的住宅，外加一大堆服務，是一間投入多效益少的收租物業。

酒店股與零售股一樣，除非香港經濟出現結構性改變，否則全數可以剔出考慮之列。