都係萬丈高樓從地起──想住買唔起,可以一路交租一路收租(2010/09/22)

今天《明報》陸振球專欄訪問蘇施黃,她是步昇鞋的後人,仍然要為樓煩:

蘇施黃為何是「無殼蝸牛」?      文章日期:2010年9月21日

食評家蘇施黃(阿蘇)雖然去年收入已達千萬元,但仍是「無殼蝸牛」,其經歷頗有值得思考的空間。

阿蘇向《明報》表示,她在跑馬地的居所是租回來的,原因是她買不起她想住的樓。「我個人眼角高,買得起的樓唔想搬入去住。想住的樓就買唔起。早前我睇過我正在住的樓,賣3000萬元,現在已升值至4000萬元,單計首期已要1600萬元,我就沒有那麼多錢」。

「其實我這類人中間有很多創傷,有幾個朋友,都搵很多錢,但只能租樓,他們跟我一樣,住慣了的樓買唔起。」就是這個原因,阿蘇從未買過樓,現在也沒有計劃置業。

今年55歲的阿蘇說,「我計過自己一年使費300、400萬元,老豆老母90歲都未『瓜』,我不想過百歲,但今年55可能還有45年命,這樣乘起來,就要1.6億元,於是我決定齊頭,10年內要賺2億。」

10年內賺2億,自然不容易,而阿蘇的經歷,說明了不少人不是沒有錢買樓,只是買不起自已想要住的樓。好在,至少阿蘇沒要求政府幫她置業。

其實,只要降低一點要求,便可將租金支出變成供款,則將來供滿樓後,物業便是自己的;相反,一直租樓,到了退休以後,如沒有足夠的儲蓄,仍要為租金張羅而煩惱,便容易變成生活上的壓力,到了那個時候,便可能真的要降低要求,租住較現在差的物業。

撰文﹕陸振球 (明報地產版主管)

筆者反而覺得,未必是賺錢能力的問題,而是理財的問題。跑馬地租得起買不起,買銀碼較細的收住租先得唔得?由於太太有睇開阿蘇的節目,知道佢駛錢唔係人咁品,家下佢計得出一年駛三四百萬,究竟錢流到了何方?

打工仔只靠份糧,及望強積金退休,如果沒有置業到時又要為租金張羅,說穿了要在初出來社會工作時養成儲蓄及投資的習慣,包括買樓。細細地買下股票,夠首期就買間細的,無需要一定自己鍾意住,租比人亦是投資方法之一。儲儲下,就可以多起來。

又要回一回帶,筆者早在第一本著作寫過:

 

筆者以為以現代香港的生活水平,一般受雇者以工作收入的剩餘不足以作為退休之用。
以中學畢業者18歲開始工作,到60歲退休(如果份工真的可以做到老的話),共有42年工作時間,以2006年香港人預期壽命男性79歲女性85歲計,即是要生活分別19年及25年,差不多「賺兩年錢作三年用」。如果在中學畢業後仍然繼續升學而不工作,工作時間甚至縮少至不足30年,差不多「賺兩年錢作四
年用」。

大部份人在有工作收入時已經不易維持理想的生活水平,強積金表現如何大家心中有
數,怎能說投資是沒有需要,太忙就不投資,年紀大就不投資?大部份人對於投資的需要性及必要性其實是沒有足夠的認知。如果投資是有其必要的,則太忙或沒有
時間、年齡會影響投資、不懂選擇產品等,只是技術問題。如果認為投資是沒有必要的話,亦無需要理會技術問題。

以踏入廿一世紀的今時今日,形勢比以往更加嚴峻,莫講很多人的就業保障已有隱憂,
希望找一份兼職幫補生計也很難,即使找到收入亦很有限。
亦有些人離職後得到一筆錢,希望打本創業又如何?開間士多或報紙檔、小食店、花店之類的小本生意養
大一家大細以往時有所聞,今時今日在香港過度競爭的商業環境之下,這些小本生意已面對大財團及連鎖店的競爭。筆者就不斷觀察到很多商舖開業不足一年即倒
閉,然後又一雞死一雞鳴,其實又有多少家庭這樣失去之賴以生活的積蓄?可以講我們這一代能夠走的路是越來越窄。

 

除非薄有家底或工作有特殊際遇,大多數人是要透過壓低生活水平儲蓄,然後透過投資
為個人建立其他收入。但現時無論傳媒或網上,均是鼓吹「平民收入中產生活,中產收入富豪生活」、「透支未來收入來消費」、「購買行為看感覺不看實用」,而
現實世界很多人都是以這種模式生活。結果每個月底都要為支付賬單及咭數煩惱,變成了「你為錢工作」。

這種超前的生活模式,不利個人資本的形成。沒有資本,投資亦無從談起。無論香港或
外國很多富豪,其生活並不像一般人想像中「豪」。已故美國Walmart主席駕駛農用貨車巡視業務、香港富商李嘉誠一副眼鏡一隻精工表帶幾十年,筆者以為
因為他們都知道「資本的力量」。有錢人與普通人最大的分別,是他們擁有資本,而不單是依賴個人的努力賺錢。據說某富豪年薪只是五千大元,你沒有看錯,是年
薪,但投資及股息收入已富可敵國,即如筆者那樣持有一個小型投資組合,每年也多次收到股息的支票,而且這些收入是不用交稅的。對於「長崎良美」入不敷出、
連清咭數也有困難的人,或者薄有積蓄但一次旅行、購買心頭好就花清光的人來說,是很難感受到「資本的力量」。

 

放棄工作全職投資的第一難關,即是放棄每個月的現金流入,要生活就有支出,沒有現
金流入即是將資本變為支出流出,而需要投資回報來抵消。只要投資回報低於現金流出,資本總額即會減少,連鎖式地令投資回報不斷減少的惡性循環。用一個生動
的比喻:像減肥一樣,脂肪就像資本,吃東西的熱量少於消耗,脂肪就會減少,體重下降。最快的減肥辦法就是只做運動不吃東西,但不吃東西會死,正如沒有現金
流入只有現金流出,資本就如水就下不斷縮少。如果累積財富像脂肪一樣容易就好了!

這種聽起來很恐怖的「縮本死局」,遲早都會降臨到大多數人身上,就是在沒有足夠準
備的情況下退休或失業的人。用一個較順耳的名詞叫「食老本」。記得科網熱時很多人四十多歲就「退休」,然後有很多入世未深的小朋友希望自己35歲退休,他
們如果是從事科網潮時的「幻想」(fantastic)行業而不是資訊科技(Information Technology, I.
T.)的實務工作,幾乎肯定很多人已經早在30歲左右在科網業「退休」,例如筆者。一般人也將在55-65左右退休,2006年香港人預期壽命男性79歲
女性85歲,如果沒有足夠的準備,就要預計「縮本死局」將會降臨在自己身上。

12 thoughts on “都係萬丈高樓從地起──想住買唔起,可以一路交租一路收租(2010/09/22)

  1. 讚成睇法. 還有呀蘇是單身的嗎?
    [版主回覆09/22/2010 22:47:00]應該係

  2. 難以想像一年要花三、四百萬。她租的樓要賣三、四千萬,租金可想而知,業主應該多得她唔少。同意她應該是理財和計劃方面有問題。
    [版主回覆09/22/2010 22:48:00]一年搵千萬,當佢交左一百萬稅,駛左四百萬,咁仲有五百萬呢?

  3. 脫兄 :
    打工仔只靠份糧,及望強積金退休,如果沒有置業到時又要為租金張羅,說穿了要在初出來社會工作時養成儲蓄及投資的習慣,包括買樓。細細地買下股票,夠首期就買間細的,無需要一定自己鍾意住,租比人亦是投資方法之一。儲儲下,就可以多起來。
    同意 ! 我都同事講買間細樓來供, 后來佢都買咗上咗車, e+重買多一間. e+等升上d, 就沽出賺錢 !
    [版主回覆09/22/2010 22:50:00]香港已進入金融社會,當有好多人投資的時候,唔投資的人自然跑輸大市。

  4. 祝大家中秋節快樂, 人月兩團圓! ^v^!
    [版主回覆09/22/2010 22:52:00]個天又好似清左d,齊齊賞月!

  5. 最欣賞亞蘇樣樣事都好有要求. 要求好高, 咁先可以有高水準. 另外應左脫兄講, 有些人係無置業心態. 所以無論樓價高低佢都唔會諗. 但唔係無置業心態的人有亞蘇的收入呢.
    [版主回覆09/24/2010 23:38:00]好多人都係唔識理財,亦好多人都無買樓,問題只係有d人是在沒有選擇情況下被迫接受現實。

  6. 就算政府點樣幫市民,極其量都一定只係以「幫佢哋買到樓」為原則,而唔會以「幫佢哋買到Dream House」為目的,遇著上次打去電台呻嗰兩夫婦嗰類人,一樣會鬧政府做唔到嘢。
    [版主回覆09/24/2010 23:39:00]今日經濟日報,有個中產代言人話政府要代為資產運營添!

  7. 其實呀蘇未必係唔識理財, 至少佢搵到夠自己食自己用 佢洗得多, 但佢搵得返, 有咩所謂
    最重要係, 佢唔會要政府幫佢買
     
    講真……好多人都鬧八十後, 其實理財不善, 我覺得係人既問題, 同世代無關 hkdiscuz又係見唔少人男女兩個人加埋搵兩萬蚊都可以不停欠卡數 其實搵得少就唔好出黎住先啦 真係唔明點解好多人都不善理財, 簡單到連儲錢都唔識
    如果呀蘇同我同年 我諗佢都會比人鬧八十後- – 係成王敗寇既問題
     
    不過, 你又知呀蘇無一邊收租一邊交租? 可能只係佢手上面d樓收左租加埋都唔夠比 (不過補貼到咪得囉)
    [版主回覆09/24/2010 23:46:00]好多野,人人都知同世代無關,係都要咁講的人別有用心。創作八十後之類詞語抽水的不是其他人,正正是八十後。 邊個話果d人不善理財?慳返的利息夠買多件衫,甚至可以去埋日本,因為佢地的理財目的係消費。搵兩萬駛十萬,幾叻!佢地係唔會儲錢同投資的,因為咁同佢地的原意(消費)背道而馳。 阿蘇有無樓?陸生咪話左比你知無囉!

  8. 我都覺得呀蘇可能係唔識理財喎,只不過佢係有條件唔識理財.好似我之前睇過蘇文峰,佢話漏財係唔緊要嘅, 最緊要有條件漏.漏得多唔緊要,最緊要揾得重多. 佢自己都係漏財命咁話…. 
    [版主回覆09/24/2010 23:49:00]呢篇文章的重點不是阿蘇點點點,而係作為一般普通人的我們,應該如何從中吸取教訓。只賺不駛的是傻瓜,相反長期糧尾年年赤字,亦不見得有幾好。十年賺兩億?唔理財,唔買樓,唔投資,香港娛樂圈都唔係好好景。

  9. 天宇海投資價值怎麼看﹖ 是千尺以下較好炒 OR 大單位﹖未來該區域發展潛力是否看高一線﹖ TKS
    [版主回覆09/27/2010 19:10:00]老實講,成個馬鞍山只有馬鞍山站一帶叫做有商業價值,其餘地方同葵青區犯了同一問題:社區支離破碎,而且沒有俄羅斯公仔結構,淨係得個吐露港,錦泰苑同曉峰灣畔都有喇!

  10. 如果在馬鞍山區選擇投資物業﹐二手應選擇哪一個盤﹖ 或者轉戰 荃灣爵悅庭﹐但亦要6000多一尺﹔ 500萬以下住宅﹐脫兄可有心水﹖    TKS!
    [版主回覆09/30/2010 08:00:00]馬鞍山區只有港鐵站一帶值得考慮,六千元的爵悅庭已偏貴,其實以目前市價,並不適合購入

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