今日知識份子報地產版主編寫了一個地產故事，發人深省。
陸先生的大作，筆者也曾拜讀，剛巧有一本借了在手中，收集了2003-2006年的文章。有幾篇的論點幾有意思：
阿馬蒂亞．森著《窮困與饑荒》一書提及，多次大饑荒糧食供應只比過去五年平均供應量減少數個百分點，但有能力囤積糧食人士卻都紛紛儲糧，令市場實際供應急跌。若政府以為房屋只會出現「短暫」供不應求，2008年以後新供應自會解決問題，恐怕香港又要再次經歷樓市形成泡沫然後爆破的痛苦。──2005/01/31
鉛的故事啟示了，當一種商品在需求下降時，只要供應下降較諸需求下降更為猛烈，便依然有可能出現大牛市。房產需求是否萎縮暫難鑑定，但供應大減卻是鐵一般的事實，相信鉛的故事會為分析香港樓市帶來有用的啟示。──2005/09/26
特區政府經過「八萬五」令樓價大跌多年之後，只接受愈來愈高的勾地價，和《穀物法》的精神何其相似？發展商自然不會積極「增產」，私人住宅供應量和過去數年平均吸納量比較，「缺口」愈來愈大。看來，香港樓價和英國十九世紀初的穀物價格走上同一軌跡，直至災難出現。──2006/01/09
單是息口升降，並不足以改變樓價方向，很大程度要視乎通脹的變化。上世紀80年代至90年中期，香港通脹肆虐，以至實質利率出偏低而甚至出現實質負利率，令樓價上升了十多年。經濟學上的「理性預期」概念，如大眾預期通脹率上升速度快過息口攀升，則市民為免手上資金的購買力被蠶食，將會急急購入實質資產如物業以「保值」。──2004/05/03
呢篇最抵死，係講佢呢個Friend：
買樓與否，最重要因素還是看自己。別人失業等於自己也會失業？別人不加薪，自己也不一定不會加薪？反過來說，就算樓市形勢一片大好，自己卻已是一把年紀，積蓄似有還無，又是從事夕陽，份工朝不保夕。就算可以提供九成半按揭，家人也想買樓，在此情況下還應置業？還是只想「搏一搏」，短炒賺一筆？──2004/10/18
答案已寫在牆上，目前樓市已經出現了「短缺引致囤積」、「供應下降遇著需求上升」、「勾地導致減產」、「負利率驅趕市民置業保值」，坐五望六之人還想問應否置業，咁打算按多久？十年銀行肯不肯？租屋多年，你還有多少首期？
事情已去到乜野地步？去片！
最近碰上一名舊同事，要求給予應否買樓的意見，他說現時樓價「不合理」的高，恐怕買了樓後會「摸頂」，但又見樓價長升長有，怕不買樓價再繼續升下去，說不知如何是好。
這位舊同事其實在2000年青衣某大型新盤開售時已打算入市，聽說後來揀不到首批較相宜單位而放棄了入市。按道理，到了03年SARS時樓價再跌了不少，當時入市應沒有太大困難。於是筆者問這位同事，為何當時沒有買樓？
他回應說，當時香港經濟環境不好，自己的工作也不穩定，所以不敢入市。
其實，05年時也曾遇上這位同事，當時他又問買樓好不好，筆者當時說可以，但他最終也買不成樓，現在解釋說是當時樓價已較SARS升了，且之後樓市橫行了一段時間，以為可以慢慢的等，甚至可以再執平貨，豈料事與願違。
於是筆者向他總結：經濟不好時，樓價低，便怕樓價再跌。經濟好時，樓價升了，又心有不甘。最好是經濟好時，樓價又低，那時才入市？不過，可能到了這時候，經濟好，樓價又不升，又會疑惑是否有甚麼陷阱，還是多看一會兒的好？
筆者再問他，如果筆者真的有水晶球，知道樓價現水平再升三至四成，然後打回原形，甚或倒跌，那還買不買樓？ 他卻反問，那到底甚麼時間會升三成？甚麼時候會跌？下一個浪底是甚麼時間？他說那時才入市好不好？
筆者看一看這位舊同事，頭上已有一點花白，如果下一個樓市浪底是5年之後，那時他也年近六十。那時候，還應不應買樓？
撰文：陸振球 (明報地產版 主管)
05-06年已有很多人建議加入定期拍賣，但政府又說供應充足，勾地制度的缺陷變相限制了供應
[版主回覆02/18/2008 23:24:00]勾地制度短期內都唔會郁，因為董伯伯無事插一腳的結果現班子看得清清楚楚。他日樓市爆泡，個個都會「吳關我氏」。睇一睇下面個Time Lag圖，大約知道幾時會爆。
我呢個蠢人仍然估不到何時會爆，可否開估？
[版主回覆02/19/2008 07:31:00]看看何時將會供應大增便知道。
脫苦海你好,
請問現我有物業一個，應否趁高套現？或應何時套？
謝指教
[版主回覆02/19/2008 07:45:00]根據過去的資料，樓市見頂時，物業回報率（租價比率）會下跌到3.5%左右，原因是租金追不上樓價。一如恆指P/E及息率的指標性那樣，遠比供款負擔比率之類的主觀指標準確。
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=1505
筆者覺得，如果是自住物業，除非將會離開香港生活，是沒有必要套現，因為隨著時間流逝，租金遲早會追過以過去樓價計算的供款。以筆者為例，供款只佔家庭收入的三成，但租樓則會佔一半。
如果是投資物業，可以參考昨天陸宇仁專欄所講的方法，純粹以回報率決定買賣，例如回報率跌到一厘便應該套現，好過主觀地判斷樓市方向。物業市場亦會輪流炒上落，有朝一日租金停止上升，豪宅物業也可以逆市下跌。
至於現在以近萬甚至過萬開價的新盤，入伙後租金能否跟上才見真章，例如某新盤向海賣一萬，７００呎單位價值七百萬要有四厘回報的話，月租達２．３萬，心水清便可知是否有點偏高？
脫兄, 小弟有問題想問.
1. 根據過去的資料，樓市見頂時，物業回報率（租價比率）會下跌到3.5%左右，原因是租金追不上樓價。一如恆指P/E及息率的指標性那樣，遠比供款負擔比率之類的主觀指標準確。
2. 如果是投資物業，可以參考昨天陸宇仁專欄所講的方法，純粹以回報率決定買賣，例如回報率跌到一厘便應該套現，好過主觀地判斷樓市方向。
個人按照以上兩點之解讀, 不知有沒有錯.
A. 如果樓價上升, 而租金亦上升 (幅度不一定一致), 如果租金回報率未跌至 3.5 厘, 仍算安全. 但當有一天租金回報率跌至 3.5 厘時, 樓市就會見頂 (但未必即時爆破).
B. 之後樓價可能仍會上升一些, 但因為租金已經沒有什麼上升空間, 所以租金回報率只會一直下跌.
C. 當供應量在某一時段日子之後增加, 樓市就會在這時爆破.
[版主回覆02/19/2008 16:23:00]a. 對，你睇下2005年時，回報率曾經跌至四厘以下，樓市見頂，橫行到2007年。
b. 其實由2003年至今，租金未跌過，但樓價升得太快，就要等埋租金追上，所以2005-2007回報率回升
c. 供應量可以因為重售居屋或者出售公屋而突然上升，港鐵地盤已經打好晒地基，隨時可以上馬，可是無論政府、港鐵、發展商都一齊玩呢個遊戲，2004年已經開始玩，唔會有人做衰仔：
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=655
脫苦海老師你好，
感謝你對我的提問無私分享，你對樓市睇法果有真章
想再提供一些資料︰
本人的物業為自住，買入年半前，做110萬, 只四百多尺，港島單董樓
現可放租7000，或可售約140
租買比率應為︰84000/1.4m = 6%
若要比率升至3.5%，(假設租金平行)售價要達2.4m (
想問︰單董樓的見頂租買比是否應較高？如4.5% (因面積少，質素不可同一而喻) 事實上1997 之最高點為剛好2m，即租買比率為 4.2%
高質積大單位應享有3.5%的比率
低質積小的單位應有約4.5% 的比率
不只脫兄有何高見？
另若我的樓真到如1.8m水位，脫兄會否建議我食糊，等下一低位買入較高質之單位？
謝
James
[版主回覆02/19/2008 16:39:00]請勿叫老師，擔當唔起
回答這個問題前，想recall以前講過的一樣野：「香港住宅樓宇的數目，一早就高過香港住戶數目，結果就係某些樓宇將會無人住」
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=655
單幢樓、舊樓、居屋、出售公屋將無法跟上大市，有樓人仕宜把握時機，襯差價尚未太高時換馬！
換言之，你要衡量一下你的物業是否「賣剩蔗」，但筆者覺得原本被認為者如荃灣中心、得寶花園也有得升，尤其是港島區，好大機會追返。比如市場做4%時，佢有機會做到5%，別少看這1%，差異是$140/$168/$210，如果真係超過170萬，值得套現。
但長遠計，還是換回一些較高檔次樓宇，如舊式大型屋村較佳，單幢樓成交疏落，成交價未必貼市。
脫兄, 如果早點看到這一篇文章就好了, 因為重要幾日就比大訂…
一直都喜歡低迷時執平貨的我, 剛因自己衝動(未住過私家樓)+一家都喜歡果間屋就決定左買樓, 簽紙果一刻, 都冇乜特別感覺. 冷靜落黎先發現違背哂自己一向既投資原則. 而且重要九成樓按+約70% 收入供十二, 三年, 手上現金都捱唔到一個月…
同自己講間屋用黎住, 但係又肉痛間屋升左約40%先買….點解唔比耐性等…張d 錢放住係平安度先-_- 最後我打算三個月後約用十萬裝修間屋, 再以20-30% 純利賣出, 係大量供應前, 希望可以"甩身"
脫兄有冇其他好提議? 請比小小意見…thanks…
[版主回覆02/22/2008 01:10:00]如果你唔想長住，無必要再放錢落裝修度，呢期ｄ人買樓唔睇裝修，唔駛化粧都得，大量供應係一年半載之後
我都明白
如果想去捕捉幾時有平貨，可能捕捉一世都無
小弟正儲夠錢買樓自己
都知道樓價偏高，但「阿Q」講句，就算跌又如何
只要唔賣就唔蝕
所以我將會做「清兵」殺入樓市當中。
PS.我都預左樓市隨時回1-2成，但無法，無人是先知，預期捕捉升跌，不如捉左先諗升跌
[版主回覆02/22/2008 01:11:00]我唔覺得樓價會在半年之內回，過左奧運再睇
現在ｄ人只係用收入三四成供樓，租金回報仲有四厘，仲未見頂或遇阻
你好,
我見現在的樓價很高, 請問你覺得會下跌嗎 ?
如果我將來 (2-10年內)想買樓作投資, 你覺得香港區那一些大型屋村可以考慮 ? (價格要500萬之內)
[版主回覆02/22/2008 01:14:00]為什麼你覺得樓價很高？股票或者地產，是有方法計算何時見頂，例如恆指P/E22-25倍、物業回報率只有3%，供款負擔比率接近七八成之類。港島區投資物業以收租計，可考慮較多日韓藉人仕租的太古城康怡之類。
何時將會供應大增有乜跡象睇到,可唔可以舉例, 唔該…
[版主回覆02/22/2008 01:16:00]樓宇動工後大約兩年後賣樓花，三至四年落成，當樓宇動工量增加，就可以計算幾時會有大量樓花賣及大量現貨樓拋出市場。香港無錯係有好多地，勾地表有好多地，土發有好多地，港鐵亦有好多地，一日未動工，一日都唔會成為市場供應。
我覺得高是部份住宅而已, 如太古城每呎7000元, 高過97年. 但有些樓, 如天水圍, 也是很抵. 我一向沒有太留意樓 (現在只是初學者), 但我見西九龍的住宅一個600呎, 要賣430萬, 而香港加薪平均只有幾個百分比, 大部分人買了股票也坐艇, 那麼如何有人買得起?
你所說: 物業回報率只有3%才會令樓價跌, 那麼現在多少 ? 是否有分地區性 ? 如何計出 物業回報率 ?
謝謝
[版主回覆02/22/2008 17:02:00]市場機制(market mechanism)是用來分配資源到最需要的人手上，樓係資源，錢也是資源，買樓是用樓換錢，賣樓是用錢換樓，所謂樓價，只是兩者的兌換率，是沒有人理會是否所有需要的人都能得到分配。
太古城$7000，900呎即係630萬，乘4%除以12個月，即係月租$21,000，呎租是$23.3，只要呢個價有人肯比呢個租，樓價就唔講得上係偏高。
又以西九龍430萬單位計，乘4%除以12個月，即係月租$14,300，呎租是$23.8，即使如港灣般的半新樓，隨時可以租到每呎$18-20。
香港有四成人住公屋，又有一成多人住居屋，私人屋苑是給社會上較多錢的一半人買的。薪金加得少，股票蝕左錢，樓價或租金是不會因而加或減，而是由供求決定，真正供求的數量容或可爭論，但樓價升不是表示求過於供嗎？當你以為無人買得起時，就唔知邊度湧一班人出黎接貨。
物業回報率，在早幾篇文章講過，是使用差餉物業估價署提供的數字，而該署是使用真實的成交數據計算的。你到該署的網站，有各區的平均樓價及平均租金，你也可以計算到回報率。
既然講開供求, 我又講下需求先.
按照數據來計算, 可以預測長線需求, 不過短線既需求, 比較有彈性. 例如有投資/投機者, 看到樓價/租金會上升, 本身可能沒有自住需要, 但亦會買樓, 形成額外需求, 又或者有些人, 本身沒有即時置業需要, 但見樓價在上升勢頭, 可能會加快步伐. 但當市場有下跌風險時, 這兩種人隨時會反其道而行, 令需求加速減少. 所以樓市短線波動會較大.
[版主回覆02/22/2008 21:44:00]以前換樓，ｄ人係先賣後買，家下係先買後賣，幾多物業係咁樣被空置
hi！你好呀！我都係十二月，樓市突然急升果段放左自己層樓。本人三年前以$138萬買入550尺兩房單位，十二月中以$193.8萬售出，今年三月尾交吉。當時諗住先租、等樓市回落再買一個三房單位(現價$248-265)。睇番租金都升左，由預算既5k-6k，現價要7k。而定期利息亦由當時既3厘跌到而家既1.5厘，不過本人亦唔會過份擔心，保本等待時機。最近呢一個星期，樓價好似不升反跌(當然只以本區樓價作參考)，本人預計用兩至三年時間等待時機，唔知脫苦海先生可否比d意見？
[版主回覆03/01/2008 11:03:00]抱歉遲了回覆。
事實上中原領先指數本周下跌，但上升的大勢不變。
你有心理準備等待兩三年亦不為過，但我看到最重要的問題不是租貴了樓，每月多二千，兩三年也只是七萬多。
要小心保護賣樓獲利的錢。可以考慮做人民幣定期，甚至做遠期港元定期也好。金融市場在2008年風高浪急，先升後跌無可避免，尤其是奧運之後。
請問脫兄對美元貶值點睇.
有人計算過本港樓價, 如果以歐元作結算, 其實呢一年沒有上升過.
我好想知道, 呢次樓價上升, 當中有幾多升幅係來自美元貶值.
[版主回覆03/07/2008 20:43:00]歐元可以一夜之間跌翻落黎，但樓市好似航空母艦咁，升同跌的趨勢持續好耐
樓價上升的其中一個原因係「保值」，或者可以用黃金、農產品之類的價格計，可能你都會發覺無乜升值，但乜都唔做淨渣港元或美元，乜都貴晒保唔到值。但你又睇下糖價，一樣係無得升值的。所有價格都係供求結果，另外一樣野（比如歐羅）也是供求結果，有時唔駛睇得太複雜。