看到周顯的網上專欄
http://ladyfirst.hkreporter.com/colum.php?writer_id=122&page=0
居然隻字不提佢本大作的地產部份，令到筆者想引用也無從入手，唯有動手節錄出來。其實佢寫得比大部份業內人仕更加心水清，更能講到分析樓價的方法，亦可以解釋到市場的現實。
剪裁後下文只有約四千字，但已經能對很多人不明白的市場現象作出解釋，大家可以細心咀嚼。
周顯地產投資理論
影響樓宇價格的因素按其重要性去排列，是：時機、位置、建築質素。
時機無上重要
房地產真正重要的三大要素：timing, timing, timing。如果買入的時機錯了，不管你在優質的地段，一樣輸到破產。以2008年的金融海嘯為例，到了2008年底時，有哪處的樓價距離高位不下跌了三五成？連上手續費，當時摸頂買入者肯定已變成了負資產。相反，只要買入的時機正確，例如在2003年買入，或者在二十年前的l983年買入，不管是任何質素的房地產，幾乎馬上就能賺錢了，而且賺的錢永遠輸不回去。
房地產的周期的確存在，周期的時間極長，不會少於十年，甚至可能長達接近三十年，平均大約是二十年不到。這裡指的是長波周期，波幅可以升上幾倍，或下跌超過一半，至於短波周期則在三五年之間，下跌的幅度極小，不在討論之列。香港的樓市在1981年時是高峰，1983年插至谷底，下一個高峰是1997年，輾轉回落至2003年的低谷，然後再次急速反彈，至於2008年是否這一浪的高峰，則只有歷史才能告訴我們。
買入房地產的第一訣竅，就是掌握周期。我們不是神仙；掌握周期不可能完全準確，但要盡量減少「坐艇」（即賬面上已輸但仍未沽出）的時間；以及不令自己變成負資產，以香港七成按揭的為例子，你不能令自己的虧蝕超過三成。在實質操作上，一次的周期當中，只有兩個機會買樓作長期投資：一個是快見底時，另一個是已經見了底，剛開始上升時，只有在這兩個情況下，安全系數才足夠高。從最近一次的房地產周期來看，從2002年至2005年這段期間，買樓是安全的，之前和之後則有危險性了。
位置決定樓宇的真正價值
說完timing：順序應該輸到location了。位置的重要性，僅次於時機，相差只是一線，一旦買錯位置，你的後悔程度也將一定是很高很高。下文分開了「高尚住宅區」和「豪宅」，因為一些豪宅並非位於高尚住宅區，例如在旺區用上了高貴的建築材料，銅鑼灣的禮頓山就是一例。
從山頂一直落到中半山，從中半山沿著堅尼地道走到跑馬地，在跑馬地的樂活道走上渣甸山，下山後到上司徒拔道入淺水灣、深水灣，到壽山村繞一圈後再回到淺水灣，接著經過赤柱，終於來到終站大潭，這些就是香港最靚的地段。高尚住宅區的形成，有很多的原因，但第一級重要的，還是歷史；當中有著必然性，也有著偶然性。經過了百多年的發展，香港人已經建立了一種意識形態，認定了對高尚住宅區的偏見。這種偏見一旦形成，不易改變，因此豪宅區幾乎永遠是豪宅區，就算它成為豪宅區的原因消失了，其地位也不會輕易喪失。
高尚住宅區地段的供應量是有限的，但政府為了賣地收入，地產發展商也需要製造出新的豪宅來賺大錢，因此遂出現了新的高尚住宅區。以香港為例子，九龍站一帶就是新興的高尚住宅區。這些新興貴區的價格感度，往往更在傳統高尚往宅區之上，即是：升得更快，也跌得更快；有更高的溢價。至於傳統高尚住宅區的新建住宅，也有著同等的特性，因為問題的中心在於「新」，新樓是比較當炒的。
旺區之所以為旺區，皆因人多。這些人要非為了工作而至：就是為了娛樂而來，不論為公為私，熱鬧的也方一定提供了不少的工作機會。只要有工作，就能聚集到住客。要把大量的人運來運去，需安完善的交通網絡，而要建設一整套的交通網絡需要極高的成本。除非其他地區投下大量的資本，去完善交通網絡和其他的基本建投，否則不可能取代傳統的旺區的地位。換言之，相比起豪宅，旺區除了同樣地擁有歷史傳統，還有著額外的不能取代的優點，就是它的基本建設。高尚住宅區的地位一大部分因歷史而來，旺區卻有實質的基建支持，因此旺區比高尚住宅區的地位更形穩固。
旺區的住宅通常分成兩類：旺區豪宅和旺區平民住宅，前者泛指那些座落在旺區用上巨額建築費的貴價住宅，例如銅鑼灣的禮傾山，後者則指一般建築質素的小單位。旺區住宅有著基本的需求；只要價錢合理，很快就能找到買家或租客。相比之下，其他地區的房地產市場則容易出現供應過剩，不排除找不到買家或租客。換句話說，在防守性方面，旺區豪宅最能保值，也許比頂級豪宅有過之而無不及。從投資的角度看，而非從自住的角度看，豪宅只有兩種，一是高尚住宅區的所有樓宇：二是旺區豪宅，沒有第三種的了。
在房地產市場之中，真正漲價的是土地。土地並非稀有品，只有最中心的土地才是稀有品，因此只有最中心的地段能夠保值，而普通地區則顯非其類。理論上，住宅用地的供應量幾乎是無窮無盡的，以香港為例子，只要有足夠的資金和建設時間，把不能住人的「生地」修建水電煤和通信等網絡，變成可住人的「熱地」。普通的住宅土地的趨勢是無升值潛質。當然，建築需要成本，製造出一塊住宅用地土地也需要成本，因此所以其他地區的房地產是不會完全不值錢的，只是，它的升值潛質遠遠不如優質的地段。
建築成本和裝修
一間住宅由兩個部分所構成：土地和建築，兩者缺一不可。問題是：從投資的角度看，建築和裝修的價值究竟有多高？它的升值能力和保值能力又有多強？我把外部建築和內部裝修分開討論：前者的定義是業主所無法改變的，除了外觀設計外，還包括了使用鋼筋水泥的質素，後者則可憑著業主付出金錢而改變。香港的住宅市場有一個現象：就是新樓的裝修越來越豪華，縱是在公屋和居屋地段的新樓，也儼然以豪宅的包裝和售價來發售。我必須指出最決定性的一點，就是豪宅的定義中位置是必要條件。外部建築的溢價分為兩種：一種是發展商的Synergy，第二種則是新樓的溢價。
在一般的情況下，建築成本的波幅不大，劇烈波動的是土地價格：因此土地價格也就是樓宇的主要成本。土地的價格不停在大幅波動，因此，樓宇的價格必然也在大幅波動。地產發展商把土地和建築合成一起出售，因而產生了溢價，溢價的高低視乎建築商的能力，例如新鴻基的樓宇在市場的口碑較高，便能產生較高的溢價。所謂的溢價，並非指更高的呎價，而是扣除了成本之後，卻能得到更高的利潤。名牌效應也能令它增值，例如新鴻基就是一大名牌。所謂的貴買貴賣，發展商的溢價只是計算的概念，問題的關鍵是市場是否接受這溢價。只要市場接受，投資者也只有接受的份兒，皆因這溢價很少隨著時間而消失。
新樓有溢價，即是新樓的市價不合理地高於舊樓。現在有時新樓和一年樓的差價竟然高達一成以上。炒家可不是笨蛋，不可能胡亂以高價來搶新樓，唯一的理由是「處女樓」一定有它的獨特優點，比住過更吸引，才令其價格提高到市價以上幾巴仙到十幾巴仙。不管樓宇怎樣炒賣，短期而言，樓宇的炒賣價值可主宰它的價格，但它最終還是落入用家的手中，市場價格最終跌回它的實際價值。溢價太高的樓宇，在大趺市時，一定是跌得慘痛的。一間樓宇可能結構有問題，新發展地的交通規劃可能未如所料，管理機構可能一塌糊塗，諸如此類的題，不住進去是決不可能知道的。聽不到口碑評價，便中此伏，從此發誓不買新樓，不在話下。
室內裝修是消費，不是投資。一間房子的「百萬豪裝」和全無裝修，其價格相差是極少的。投資在室內裝修的一百萬元，折在售價之內，其價值不會高於二十萬元，即是說，室內裝修這「投資」當要出售時，收不回兩成的成本。反過來看，不管是出租還是出售，最基本的裝修是必不可少的，因為這影響到來看房子的人的第一印象。但要記著，全無裝修並不等同破破爛爛，如果一間舊樓太過破爛，還是把它草草維修一番，才推出發售，較為上算。
香港住宅市場的我見
香港的土地其實很多，只是人口增長也多。香港政府一直以來，都在改善香港人的居住生活，不知不覺地，香港人的居住問題一天比一天的好起來。到了九十年代，當香港人的居住環境已經改善了太多：有一半人口住進了公屋：輪候時間也大大的縮短了，而在私人樓宇的範疇，五六十年代一家八口一張床的情況幾已不復見，甚至租住一個房間者也不多見，新一輩的年輕人已不知房間有「板間房」和「梗房」的分別了。偏偏董建華就是在這個居住已不成大問題的當下，推出了臭名昭彰的「八萬五」。
八萬五之後，香港人的居住問題已基本解決。我常常說，董建華雖是笨蛋：害苦了無數人，但在他的管治下，貧窮家庭的水平確是改善了，香港整體的居住環境也改善了。現在的公屋和居屋的環境已經十分不錯，如杲我有資格申請，也不介意去抽一問用來擺放雜物，窮得要著草時，就來自住。用實質的比喻，要我住在五十年代建造的徙置區，甚至沒有每戶的獨立廁所，只要我經濟能力許可，馬上就會搬出，或者買樓自住。但現在住在公屋的人，根本沒有搬出的必要性，就算經濟環境改善了，也只會去換一間居屋，而不買私人樓宇，因為低價的私人樓宇的質素甚至比不上居屋。
在人口方面，在內地「有辦法」的人早在回歸前已來了香港，這些人的經濟狀況比較富裕，或者是賺錢能力比較高，有能力購買私人樓宇。近年持單程證來港的，主要是那些內地新娘和子女，因家庭團聚而來。他們的經濟能力比較差，通常沒能力買樓。香港人是全世界的生育率最低的地方，如我沒記錯，一對夫婦的平均生育率是0.7名子女。換言之，香港雖然仍有人口增長，但增長幅度已大為放緩，而且人口增長多集中在低下階層，幫助不了房地產市場的購買力。
香港的房地產市場已漸漸變得像西方的市場，需求的推動力是改善居住環境，而非人口增長。更有甚者，單就改善環境這一項，也沒有迫切的需要。當大部分的人都「居者有其屋」時，相對而言供應量稀缺得多的豪宅便變成了市場資金追逐的目標。另一個最重要的原因，還是內地富豪的購買力。首先，內地有些貪官和用不法手段賺錢的富豪，就算是正正當當賺錢富豪，也不願意把所有的資產放在仍有外匯管制的內地。這些人，有需要把部分資金溜出內地，以防萬一。但內地人去外國不容易，難以處理外國資產，因此他們有理由把資產放在香港，以便處理，因香港是個自由港，把錢放在這裡，要轉到哪裡去，都是極方便的事。
這些內地資全當然不會存在銀行，而是購買資產，以圖增值，其中一種便是購買豪宅。當然是買豪宅了，難道富豪和貪官會在旺角買一個千呎單位，割成六間套房，收租賺價嗎？這就像俄羅斯和東歐的貪官污吏，都把錢投進倫敦，令倫敦的房地產急升，因為倫敦就是歐洲的香港。
總結前文：香港的平民住宅的價格永遠維持原狀，隨著通脹而慢慢增長，但豪宅則仍可長升長有，但因豪宅是金融工具，因此它的價格波幅也高於普通樓宇。由於有內地資金的支持，香港豪宅和普通住宅的差價應越拉越闊，現在這趨勢已經逐步明顯化了。