答案已寫在牆上──選讀《樓市明燈》(2008/02/18)

今日知識份子報地產版主編寫了一個地產故事,發人深省。

陸先生的大作,筆者也曾拜讀,剛巧有一本借了在手中,收集了2003-2006年的文章。有幾篇的論點幾有意思:

阿馬蒂亞.森著《窮困與饑荒》一書提及,多次大饑荒糧食供應只比過去五年平均供應量減少數個百分點,但有能力囤積糧食人士卻都紛紛儲糧,令市場實際供應急跌。若政府以為房屋只會出現「短暫」供不應求,2008年以後新供應自會解決問題,恐怕香港又要再次經歷樓市形成泡沫然後爆破的痛苦。──2005/01/31

鉛的故事啟示了,當一種商品在需求下降時,只要供應下降較諸需求下降更為猛烈,便依然有可能出現大牛市。房產需求是否萎縮暫難鑑定,但供應大減卻是鐵一般的事實,相信鉛的故事會為分析香港樓市帶來有用的啟示。──2005/09/26

特區政府經過「八萬五」令樓價大跌多年之後,只接受愈來愈高的勾地價,和《穀物法》的精神何其相似?發展商自然不會積極「增產」,私人住宅供應量和過去數年平均吸納量比較,「缺口」愈來愈大。看來,香港樓價和英國十九世紀初的穀物價格走上同一軌跡,直至災難出現。──2006/01/09

單是息口升降,並不足以改變樓價方向,很大程度要視乎通脹的變化。上世紀80年代至90年中期,香港通脹肆虐,以至實質利率出偏低而甚至出現實質負利率,令樓價上升了十多年。經濟學上的「理性預期」概念,如大眾預期通脹率上升速度快過息口攀升,則市民為免手上資金的購買力被蠶食,將會急急購入實質資產如物業以「保值」。──2004/05/03

呢篇最抵死,係講佢呢個Friend:

買樓與否,最重要因素還是看自己。別人失業等於自己也會失業?別人不加薪,自己也不一定不會加薪?反過來說,就算樓市形勢一片大好,自己卻已是一把年紀,積蓄似有還無,又是從事夕陽,份工朝不保夕。就算可以提供九成半按揭,家人也想買樓,在此情況下還應置業?還是只想「搏一搏」,短炒賺一筆?──2004/10/18

 

答案已寫在牆上,目前樓市已經出現了「短缺引致囤積」、「供應下降遇著需求上升」、「勾地導致減產」、「負利率驅趕市民置業保值」,坐五望六之人還想問應否置業,咁打算按多久?十年銀行肯不肯?租屋多年,你還有多少首期?

事情已去到乜野地步?去片!

 

買樓不成 理由多 文章日期:2008年2月18日

最近碰上一名舊同事,要求給予應否買樓的意見,他說現時樓價「不合理」的高,恐怕買了樓後會「摸頂」,但又見樓價長升長有,怕不買樓價再繼續升下去,說不知如何是好。

這位舊同事其實在2000年青衣某大型新盤開售時已打算入市,聽說後來揀不到首批較相宜單位而放棄了入市。按道理,到了03年SARS時樓價再跌了不少,當時入市應沒有太大困難。於是筆者問這位同事,為何當時沒有買樓?

他回應說,當時香港經濟環境不好,自己的工作也不穩定,所以不敢入市。

其實,05年時也曾遇上這位同事,當時他又問買樓好不好,筆者當時說可以,但他最終也買不成樓,現在解釋說是當時樓價已較SARS升了,且之後樓市橫行了一段時間,以為可以慢慢的等,甚至可以再執平貨,豈料事與願違。

於是筆者向他總結:經濟不好時,樓價低,便怕樓價再跌。經濟好時,樓價升了,又心有不甘。最好是經濟好時,樓價又低,那時才入市?不過,可能到了這時候,經濟好,樓價又不升,又會疑惑是否有甚麼陷阱,還是多看一會兒的好?

筆者再問他,如果筆者真的有水晶球,知道樓價現水平再升三至四成,然後打回原形,甚或倒跌,那還買不買樓? 他卻反問,那到底甚麼時間會升三成?甚麼時候會跌?下一個浪底是甚麼時間?他說那時才入市好不好?

筆者看一看這位舊同事,頭上已有一點花白,如果下一個樓市浪底是5年之後,那時他也年近六十。那時候,還應不應買樓?

撰文:陸振球 (明報地產版 主管)

13 thoughts on “答案已寫在牆上──選讀《樓市明燈》(2008/02/18)

  1. 05-06年已有很多人建議加入定期拍賣,但政府又說供應充足,勾地制度的缺陷變相限制了供應
    [版主回覆02/18/2008 23:24:00]勾地制度短期內都唔會郁,因為董伯伯無事插一腳的結果現班子看得清清楚楚。他日樓市爆泡,個個都會「吳關我氏」。睇一睇下面個Time Lag圖,大約知道幾時會爆。

  2. 我呢個蠢人仍然估不到何時會爆,可否開估?
    [版主回覆02/19/2008 07:31:00]看看何時將會供應大增便知道。

  3. 脫苦海你好,
    請問現我有物業一個,應否趁高套現?或應何時套?
    謝指教
    [版主回覆02/19/2008 07:45:00]根據過去的資料,樓市見頂時,物業回報率(租價比率)會下跌到3.5%左右,原因是租金追不上樓價。一如恆指P/E及息率的指標性那樣,遠比供款負擔比率之類的主觀指標準確。
     
    http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=1505
     
    筆者覺得,如果是自住物業,除非將會離開香港生活,是沒有必要套現,因為隨著時間流逝,租金遲早會追過以過去樓價計算的供款。以筆者為例,供款只佔家庭收入的三成,但租樓則會佔一半。
     
    如果是投資物業,可以參考昨天陸宇仁專欄所講的方法,純粹以回報率決定買賣,例如回報率跌到一厘便應該套現,好過主觀地判斷樓市方向。物業市場亦會輪流炒上落,有朝一日租金停止上升,豪宅物業也可以逆市下跌。
     
    至於現在以近萬甚至過萬開價的新盤,入伙後租金能否跟上才見真章,例如某新盤向海賣一萬,700呎單位價值七百萬要有四厘回報的話,月租達2.3萬,心水清便可知是否有點偏高?

  4. 脫兄, 小弟有問題想問.
    1. 根據過去的資料,樓市見頂時,物業回報率(租價比率)會下跌到3.5%左右,原因是租金追不上樓價。一如恆指P/E及息率的指標性那樣,遠比供款負擔比率之類的主觀指標準確。
    2. 如果是投資物業,可以參考昨天陸宇仁專欄所講的方法,純粹以回報率決定買賣,例如回報率跌到一厘便應該套現,好過主觀地判斷樓市方向。
    個人按照以上兩點之解讀, 不知有沒有錯.
    A. 如果樓價上升, 而租金亦上升 (幅度不一定一致), 如果租金回報率未跌至 3.5 厘, 仍算安全. 但當有一天租金回報率跌至 3.5 厘時, 樓市就會見頂 (但未必即時爆破).
    B. 之後樓價可能仍會上升一些, 但因為租金已經沒有什麼上升空間, 所以租金回報率只會一直下跌.
    C. 當供應量在某一時段日子之後增加, 樓市就會在這時爆破.
    [版主回覆02/19/2008 16:23:00]a. 對,你睇下2005年時,回報率曾經跌至四厘以下,樓市見頂,橫行到2007年。
     
    b. 其實由2003年至今,租金未跌過,但樓價升得太快,就要等埋租金追上,所以2005-2007回報率回升
     
    c. 供應量可以因為重售居屋或者出售公屋而突然上升,港鐵地盤已經打好晒地基,隨時可以上馬,可是無論政府、港鐵、發展商都一齊玩呢個遊戲,2004年已經開始玩,唔會有人做衰仔:
    http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=655

  5. 脫苦海老師你好,
    感謝你對我的提問無私分享,你對樓市睇法果有真章
    想再提供一些資料︰
    本人的物業為自住,買入年半前,做110萬, 只四百多尺,港島單董樓
    現可放租7000,或可售約140
    租買比率應為︰84000/1.4m = 6%
    若要比率升至3.5%,(假設租金平行)售價要達2.4m (
    想問︰單董樓的見頂租買比是否應較高?如4.5% (因面積少,質素不可同一而喻) 事實上1997 之最高點為剛好2m,即租買比率為 4.2%
    高質積大單位應享有3.5%的比率
    低質積小的單位應有約4.5% 的比率
    不只脫兄有何高見?
     
    另若我的樓真到如1.8m水位,脫兄會否建議我食糊,等下一低位買入較高質之單位?
     

    James
    [版主回覆02/19/2008 16:39:00]請勿叫老師,擔當唔起
     
    回答這個問題前,想recall以前講過的一樣野:「香港住宅樓宇的數目,一早就高過香港住戶數目,結果就係某些樓宇將會無人住」
    http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=655
    單幢樓、舊樓、居屋、出售公屋將無法跟上大市,有樓人仕宜把握時機,襯差價尚未太高時換馬!
     
    換言之,你要衡量一下你的物業是否「賣剩蔗」,但筆者覺得原本被認為者如荃灣中心、得寶花園也有得升,尤其是港島區,好大機會追返。比如市場做4%時,佢有機會做到5%,別少看這1%,差異是$140/$168/$210,如果真係超過170萬,值得套現。
     
    但長遠計,還是換回一些較高檔次樓宇,如舊式大型屋村較佳,單幢樓成交疏落,成交價未必貼市。
     

  6. 脫兄, 如果早點看到這一篇文章就好了, 因為重要幾日就比大訂…
    一直都喜歡低迷時執平貨的我, 剛因自己衝動(未住過私家樓)+一家都喜歡果間屋就決定左買樓, 簽紙果一刻, 都冇乜特別感覺. 冷靜落黎先發現違背哂自己一向既投資原則. 而且重要九成樓按+約70% 收入供十二, 三年, 手上現金都捱唔到一個月…
    同自己講間屋用黎住, 但係又肉痛間屋升左約40%先買….點解唔比耐性等…張d 錢放住係平安度先-_- 最後我打算三個月後約用十萬裝修間屋, 再以20-30% 純利賣出, 係大量供應前, 希望可以"甩身"
    脫兄有冇其他好提議? 請比小小意見…thanks…
     
    [版主回覆02/22/2008 01:10:00]如果你唔想長住,無必要再放錢落裝修度,呢期d人買樓唔睇裝修,唔駛化粧都得,大量供應係一年半載之後

  7. 我都明白
    如果想去捕捉幾時有平貨,可能捕捉一世都無
    小弟正儲夠錢買樓自己
    都知道樓價偏高,但「阿Q」講句,就算跌又如何
    只要唔賣就唔蝕
    所以我將會做「清兵」殺入樓市當中。
    PS.我都預左樓市隨時回1-2成,但無法,無人是先知,預期捕捉升跌,不如捉左先諗升跌
    [版主回覆02/22/2008 01:11:00]我唔覺得樓價會在半年之內回,過左奧運再睇
    現在d人只係用收入三四成供樓,租金回報仲有四厘,仲未見頂或遇阻

  8. 你好,
    我見現在的樓價很高, 請問你覺得會下跌嗎 ?
    如果我將來 (2-10年內)想買樓作投資, 你覺得香港區那一些大型屋村可以考慮 ? (價格要500萬之內)
    [版主回覆02/22/2008 01:14:00]為什麼你覺得樓價很高?股票或者地產,是有方法計算何時見頂,例如恆指P/E22-25倍、物業回報率只有3%,供款負擔比率接近七八成之類。港島區投資物業以收租計,可考慮較多日韓藉人仕租的太古城康怡之類。

  9. 何時將會供應大增有乜跡象睇到,可唔可以舉例, 唔該…
    [版主回覆02/22/2008 01:16:00]樓宇動工後大約兩年後賣樓花,三至四年落成,當樓宇動工量增加,就可以計算幾時會有大量樓花賣及大量現貨樓拋出市場。香港無錯係有好多地,勾地表有好多地,土發有好多地,港鐵亦有好多地,一日未動工,一日都唔會成為市場供應。

  10. 我覺得高是部份住宅而已, 如太古城每呎7000元, 高過97年. 但有些樓, 如天水圍, 也是很抵. 我一向沒有太留意樓 (現在只是初學者), 但我見西九龍的住宅一個600呎, 要賣430萬, 而香港加薪平均只有幾個百分比, 大部分人買了股票也坐艇, 那麼如何有人買得起?
    你所說: 物業回報率只有3%才會令樓價跌, 那麼現在多少 ? 是否有分地區性 ? 如何計出 物業回報率 ?
    謝謝
    [版主回覆02/22/2008 17:02:00]市場機制(market mechanism)是用來分配資源到最需要的人手上,樓係資源,錢也是資源,買樓是用樓換錢,賣樓是用錢換樓,所謂樓價,只是兩者的兌換率,是沒有人理會是否所有需要的人都能得到分配。
     
    太古城$7000,900呎即係630萬,乘4%除以12個月,即係月租$21,000,呎租是$23.3,只要呢個價有人肯比呢個租,樓價就唔講得上係偏高。
     
    又以西九龍430萬單位計,乘4%除以12個月,即係月租$14,300,呎租是$23.8,即使如港灣般的半新樓,隨時可以租到每呎$18-20。
     
    香港有四成人住公屋,又有一成多人住居屋,私人屋苑是給社會上較多錢的一半人買的。薪金加得少,股票蝕左錢,樓價或租金是不會因而加或減,而是由供求決定,真正供求的數量容或可爭論,但樓價升不是表示求過於供嗎?當你以為無人買得起時,就唔知邊度湧一班人出黎接貨。
     
    物業回報率,在早幾篇文章講過,是使用差餉物業估價署提供的數字,而該署是使用真實的成交數據計算的。你到該署的網站,有各區的平均樓價及平均租金,你也可以計算到回報率。

  11. 既然講開供求, 我又講下需求先.
    按照數據來計算, 可以預測長線需求, 不過短線既需求, 比較有彈性. 例如有投資/投機者, 看到樓價/租金會上升, 本身可能沒有自住需要, 但亦會買樓, 形成額外需求, 又或者有些人, 本身沒有即時置業需要, 但見樓價在上升勢頭, 可能會加快步伐. 但當市場有下跌風險時, 這兩種人隨時會反其道而行, 令需求加速減少. 所以樓市短線波動會較大.
    [版主回覆02/22/2008 21:44:00]以前換樓,d人係先賣後買,家下係先買後賣,幾多物業係咁樣被空置

  12. hi!你好呀!我都係十二月,樓市突然急升果段放左自己層樓。本人三年前以$138萬買入550尺兩房單位,十二月中以$193.8萬售出,今年三月尾交吉。當時諗住先租、等樓市回落再買一個三房單位(現價$248-265)。睇番租金都升左,由預算既5k-6k,現價要7k。而定期利息亦由當時既3厘跌到而家既1.5厘,不過本人亦唔會過份擔心,保本等待時機。最近呢一個星期,樓價好似不升反跌(當然只以本區樓價作參考),本人預計用兩至三年時間等待時機,唔知脫苦海先生可否比d意見?
    [版主回覆03/01/2008 11:03:00]抱歉遲了回覆。
     
    事實上中原領先指數本周下跌,但上升的大勢不變。
     
    你有心理準備等待兩三年亦不為過,但我看到最重要的問題不是租貴了樓,每月多二千,兩三年也只是七萬多。
     
    要小心保護賣樓獲利的錢。可以考慮做人民幣定期,甚至做遠期港元定期也好。金融市場在2008年風高浪急,先升後跌無可避免,尤其是奧運之後。

  13. 請問脫兄對美元貶值點睇.
    有人計算過本港樓價, 如果以歐元作結算, 其實呢一年沒有上升過.
    我好想知道, 呢次樓價上升, 當中有幾多升幅係來自美元貶值.
    [版主回覆03/07/2008 20:43:00]歐元可以一夜之間跌翻落黎,但樓市好似航空母艦咁,升同跌的趨勢持續好耐
     
    樓價上升的其中一個原因係「保值」,或者可以用黃金、農產品之類的價格計,可能你都會發覺無乜升值,但乜都唔做淨渣港元或美元,乜都貴晒保唔到值。但你又睇下糖價,一樣係無得升值的。所有價格都係供求結果,另外一樣野(比如歐羅)也是供求結果,有時唔駛睇得太複雜。

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