筆者在網誌上以《人地係樞紐，你做唔做阿四？》淺論香港在全國發展的位置，簡而言之，香港不會是華南的樞紐，能夠做到華南的出海口（阿四），已是最佳結局，即使政府已著力從基建試圖保著香港的「阿四地位」，可實際行之卻阻力重重。
然則以這種偏淡的論調，何以筆者對於香港樓市較為樂觀，卻明言睇淡內房呢？現代大都會(Megalopolis)需要四流匯聚，即人流、物流、資金流及信息流，全國城市真正四流匯聚的並不多，最主要的原因並不是人流及物流不足，而是資金流及信息流不夠暢通靈活。比如在國內上網偶然會遇到網站被封鎖，或資金調動不夠香港靈活。香港在這方面的綜合評分卻是前列。
別的不說，只是香港物業市場的流通性與資訊透明度便遠遠超出國內任何一個城市，比如現時被熱炒的天價物業成交，真假龍鳳遲早要見於田土廳紀錄，各類統計資料之細緻，人人可隨時研究。可是對於國內樓市有何意見，筆者只能說是無從入手。
全國一盤棋，香港並不是將帥車卒，應爭取做「炮」的角色，即是隔一隻棋食人，香港本土的物流業（包括製造業）最終因成本問題而被搾乾，香港這隻炮的存在價值，就是要憑其餘的三流，即人流、資金流及信息流，來幫助全國各地發炮。所以物流獨枯，只影響靠物流吃飯的人，與其餘三流吃飯的人對比，便形成Ｍ型社會的兩邊。
這就形成了理解未來香港樓市的基本背景，以維港兩岸為中心的想法，由今而後十至二十年必然大幅改變。既然本港物流已成夕陽，港人自不是以港口物流吃飯。代之而起的先是人流，而擺在眼前這些「人」是來自北方，他們帶資金流南下，無論是購物消費，甚至置業投資均是如此，再進而帶來兩地的信息來港創業。
「高鐵是全民建給有錢人坐」是井蛙之見，首先政府出的錢來自納稅的有錢人；第二高鐵並不是市內交通工具，而是供那些所謂有錢人為香港帶來那三流；第三，國內高鐵是採用「客貨分流」，所以建在市中心以外的目的是把人流擴散到新發展區，香港的貨運鐵路是東鐵，根本就不存在「客貨分流」的問題，九龍站一帶本來就是新發展區。
但第四點是最刺眼、無人願提，卻是不可否認：香港現時城市的容量已然見頂。莫講發展到千萬人口以上，筆者甚至斗膽說目前的香港的產業根本連七百萬人也養不了，際此情況在新界西北開個大型新發展區，結果極可能是以維港兩岸市區的萎縮及凋謝為代價，到時不要說甚麼市區重建，舊城區會慢慢地爛下去。
就以上所述，筆者想到未來樓市的發展有幾點：
- 港島區樓市將會失去寶座，而要讓路予西九龍區，其狀況甚至連東九龍都不如
- 以九龍站為核心，沿東涌線及西鐵線將崛起成為跑贏大市的區域，反之現時在建的沙中線或港島南線，將淪為一如馬鐵或輕鐵那樣的本地鐵路，沿線樓價欠刺激
- 葵涌貨櫃碼頭早晚會完成歷史使命，或要搬到更深水的海岸以配合超級貨櫃輪，一旦成事，將打破西九龍與荃灣之間的樽頸地帶，形成「大九龍市區」的一部份
- 挪出來的土地不一定發展住宅，以筆者之見，比啟德更適合做郵輪碼頭
- 「新界」此概念將被打破，變為城鄉之別；比如港島的南區就是郊區，荃灣以南構成擴大了的市區
- 對於國內人來說，九龍站當然是市區，北區上水粉嶺也是市區，但大埔沙田他們會覺得是郊區；吊詭的是：某些區域無論對於南人或北人來說都是「郊區」，就像銀幣不能密鋪平面，這類區域將長期跑輸大市
唔好意思，再貼一次。
買咗樓會望樓價升，未買嘅想上車梗望佢跌，邊有客觀立場，但要求政府發功做低樓市，實在有欠體育精神！樓價如佢哋所願真係碌咗落嚟，擔保佢哋唔敢買！未買嘅見樓價狂升便打去電台報紙訴苦，做咗業主嘅只會靜雞雞偷笑，造成好似好多人抗議樓價上升嘅假象！
亦唔知點解今次咁多報章社論支持政府干預樓市，唔通佢哋唔記得咗八萬五嘅慘痛教訓？如果要求政府定期賣地或降低勾地表底價(容易勾出)都情有可原，叫政府重建居屋就真係豈有此理！98至03年嘅建華年代，幾多居屋業主利用房委會保証回購漏洞跳車逃亡，走唔甩嘅就上街示威話政府靠害，要求回水…做乜仲要走回頭路起居屋呢？根本就喺齊齊想揾政府着數！嗰啲所謂社論認為政府如果再唔做啲嘢，等到樓市泡沬爆破，就會血流成河…乜佢哋唔喺希望樓價下跌咩？泡沫唔爆破邊有平樓賣？樓價平穩或平穩向上，想信好多人永遠都唔使旨意上車或換樓！
歷史教訓話俾我哋知，政府通常都喺唔適當嘅時間出手篤爆樓市泡沬，到時就真係如佢哋所願血流成河啦！
假如上水，粉嶺變為市區，那末元朗，天水圍，屯門三區會否就此翻身？真真正三十年河東（香港），三十年河西（新界西北）？
[版主回覆10/17/2009 18:27:00]咁要視乎北環線幾時興建。
很有見地的分析.謝謝指敎!
多謝分享~~~
港島區樓市將會失去寶座，而要讓路予西九龍區，其狀況甚至連東九龍都不如<= 會唔會第一步係個別藍籌屋苑唔近CBD…..開始跟唔上大市上升….DROP時比大市DROP更多………………..個人認為真正半山豪宅應該唔受影響………………
[版主回覆10/18/2009 07:14:00]所以我講的係「港島區」樓市，而唔係個別屋苑，如果該等屋苑係真正豪宅，如禮頓山、帝景園、會景閣、嘉雲台，又或係真正成交活躍保值能力高的如太古城、海怡、杏花村之類，係無問題的，正如恆生永遠都係恆生，就算行唔出香港都係藍籌。
留意半山樓價跟得上大市卻又跟唔上豪宅，例如雍景台，香港人潛意識認為半山係豪宅地段，我地又當自己係大陸遊客，行下羅便臣道、堅道之類，路窄樓舊無風景，反而上到去干德道以上景觀開揚得多佢地才買。至於港島平ｄ果ｄ就更加唔駛講。
豪宅地段會轉，所謂CBD都會轉，中環封印之後，一係散去上環灣仔，一係過對岸九龍站。
我都十分同意香港要做炮角色(但千奇吾好做0左車大炮同馬後炮)要有 三流 . 我好同意 新界概念將被打破, 特別係新界西同北,政府吾知有冇考慮北環線,令上水,粉嶺,古洞同元朗，天水圍，屯門連成一線,成為西北大市區,與深圳溶合
[版主回覆10/18/2009 07:16:00]相信政府要等到港島二線同九龍二線通車再諗北環線，時間超越曾生甚至唐生任期。
某些區域無論對於南人或北人來說都是「郊區」，就像銀幣不能密鋪平面，這類區域將長期跑輸大市—–> 請問脫兄認為是那一區, 大埔太和算唔算呢 ?
[版主回覆10/18/2009 07:22:00]我地又當自己係大陸遊客，由市中心行，見到有個山有個海阻住，果度就係市區盡頭；由市中心搭車，要經過一片田野鄉村才到達的地方，唔係第二個城市就係郊區。
所以，一係好似沙田元朗咁自成一角自己做老細（人口五十萬，相當於黑山共和國），否則只係郊區或鄉鎮。所以大埔太和屯門將軍澳香港仔東涌之類，只淪為郊區。
他日中港邊界無左，或者深港兩地居民當條邊界無到，北區上水粉嶺會被深圳食左，因為邊境果幾百公頃土地遲早開放，香港人唔要深圳都要發展喇！人地正煩緊無地方擴容，香港卻為保住市容封晒ｄ地。
想請指教一下, 本人正煩惱著要不要賣出上水樓, 3年前買下的新樓, 離火車站10分鐘, 510呎180萬, 因為打算明年生bb, 太太想住返大埔近外家, 加上樓下配套不足, 屋企又細, 所以現正放盤190萬放左半年都未放到, 但大埔已升左30% …. 其實我也是看好上水樓既人, 但我既屋苑升值好似真係唔得, 宜家師兄咁講又令我再次有返信心, 所以請你比d 意見, 要不要下年先租出去, 做9成按去買大埔樓, 說不定10年後會勁升 , 定係都係賣出去會輕鬆d ??? 先謝謝你高見 ..
[版主回覆10/18/2009 07:29:00]三年前的新樓，係咪清河村對面？可能因為新盤溢價，導致二手放賣升幅不及二手樓，呢個係普遍現象，因為分分鐘買一手時已經比左三成溢價。
現在供平過租，你想做的不失為一個方法，只係你要留意住一層租一層，你要搵到好租客，或者要有能力供兩層樓。如果你講到十年後，上水必定遠現在旺，上水廣場對面的矮樓可能已被人剷走晒重建，到時整區商業價值上升就會帶動樓市。問題係清河村對面隔左一堆公屋，恐怕過唔到氣。
SHK's land + finance cost of the residential project is about $5000-$6000/sq ft. If building cost is $2000 /sq ft. The total cost is expected to be $7000 – $8000 /sq ft. The following couple has bought the flat at $6536 /sq ft which is very reasonable compared to the average cost. With 70% mortage loan, the monthly instalment will be about $10000. Can we say house price is too high?
張氏夫婦：本身為同區客，由於睇中峻弦居住環境清幽，加上設有大型住客會所，決定斥資348萬餘元，購入第5座一個中層向山景的533方呎D單位，折合呎價6536元，覺得價錢算合理，暫時計劃作自住用途。
[版主回覆10/19/2009 18:47:00]既然隔離十年樓一半有售，做乜唔買隔離？
中剷港女根本係想揾著數就係人都知.
業主根本亦是輸打贏要, 97年前買樓真係個個都輸? 乜都話8萬5, 咁股市32000我買左跌又點計? d樓真係值既點會咁多都未返到家鄉? 無人叫你97年前最高位先買架? 買樓輸左點呀 ? 咪又係同買唔到樓一樣懶人lor. yeah ~~
但曾特狗根本毫無治國之道. 英國佬都係逃離香港之前先行高地價政策想刮到盡先走佬. 完全不理將來. 高地價政策令百物超貴, 就算企業再剝削員工也有個極限, 所以在香港的所有生產都難逃高成本而面臨失敗, 6大產業, 高成本已經足以令佢地食蕉啦? 係金融賭檔成本最低再加上無掩鷄籠經濟体系, 但不能令所有人有飯吃. 根本係自私既業主先會想樓一路非理性上升. 不過呢班人最後都要付出貴價既社會成本, 幫親領匯商場的人應該有所体會吧. 一路物價上升, 大家一起長時間消耗吧. 特狗你現在是管治, 不是炒賣份子, 不應不管民間疾苦. (不影響民生, 簡直係自欺欺人, 乜唔係水漲船高咩? 香港有邊度唔係新樓扮毫宅, 舊樓齊齊加架?). 不過特狗可以透過高地價向萬民抽重稅. 用97價來比較? 香港競爭力同人口金字塔都比97年差, 應該無人敢說香港前途光明吧? 不過特狗可以現在懶理埋下炸彈等下一任領野. 如不是如本人一樣在05前已經入貨, 現在在相對高位被迫入貨的可憐市民, 還是自求多福吧.
香港人好似只想炒樓！ 炒股！發達要快了！ 大家都對於提昇香港商業、工業、科技、人文質素欠缺關心和希望？！教育原來系一個產業？大家都知道物流，工業不過系過氣產業嗎？！樓市，金融可以養起所有香港人嗎？政府不想法去保障工作職位只管做個西九天堂？打通條鐵路, 大陸人就不斷落香港花錢嗎？ 沒有自己的實力, 沒有自己的底子, 人家會不斷給錢你花嗎？
[版主回覆10/19/2009 18:48:00]所以香港最後會為深圳所併，時間在2047之後
其實所謂 "中環優越感", 都只係歷史帶落黎o既因素啫. 如果你盲目追求呢d 所謂虛榮感, 自己遲早都變埋歷史一部份
[版主回覆10/19/2009 18:49:00]如果屋企一定要近返工，而中環附近（半山／山頂）又買唔到，唔識得去第二區做野嗎？
"香港現時城市的容量已然見頂。莫講發展到千萬人口以上，筆者甚至斗膽說目前的香港的產業根本連七百萬人也養不了" 香港好快會變成一個 M 形城市 – 高技術工種吸引人才到港 (非留港, 正如深圳 / 東莞咁 – 開工時人山人海, 放假時水盡鵝飛) 同時亦需要低技術人員維持社會基本運作 至於其他中剷啦wow,就請到其他地方另謀高就啦 (溢出效應, 已經係中剷最好o既下場. 只怕你去人地度賣力, 人地嫌你阻定, 門都唔開俾你咋)
[版主回覆10/19/2009 18:49:00]人地話自己去英美澳加仲好環境喎！唔知幾時動身呢？定係有講無做呢？