深水埗區是全港各區住戶月入中位數最低，於是便有人認為是最窮的區，可是一樣有過萬一呎的屋苑，有全港最早及最大的私人屋邨，亦有新興的中產階級區域。正如上一版所述，是由於區內較多公營房屋及舊樓，拉低了中位數。參照選區住戶每月收入中位數的分布，美孚、畢架山是前列，荔枝角四大屋苑、又一村因選區內有公屋而拖低，長沙灣兩大舊私人屋苑及居屋又次之，最末是公屋及深水埗石硤尾一帶舊樓群。樓價的高低分佈，亦暗合收入的分佈，這不難理解。 

今次從另一個角度檢視深水埗區樓價分佈：深水埗並沒有商業重心區，高登商場附近或美孚商場可能已經算是最熱鬧之地，但距離吸引區外人流甚遠，對樓價亦沒有多大影響。不過有一獨特現象，就是發展歷史與商業活動的關係。深水埗的平地大多是一列列西北－東南走向的街道，由內陸到海邊，主要的街道包括：

青山道
元州街
長沙灣道
荔枝角道
通州街
深旺道

深水埗的平地，是經過一次次填海得來，所以街道的發展亦是先內陸，漸次向海邊發展。青山道在戰後已發展為主要的紡織及成衣製造中心，至今仍然是眾多街道中商業活動最繁盛，這點從商舖的檔次及夜間霓虹光管招牌已可知，雖不至於旺角一帶夜裏人來人往，但部份路段可以燈光燦爛來形容。相對而言，雖然港鐵路線及車站與長沙灣道重疊，但沿途沒有多少消費性的商業活動；去到荔枝角夜裡更像烏燈黑火，而通州街及深旺道，甚至連行人都少有。

從商業價值考慮，地價本應是由內陸向海邊遞減，但事實上撇開畢架山、又一村等山地，平地的樓價分佈剛好相反：樓價較高的曼克頓山、美孚新邨、四小龍（泓景臺、昇悅居、宇晴軒、碧海藍天）等，均不是處在商業活動較繁盛的街道；而青山道、長沙灣道一帶的長沙灣及深水埗地段，樓價反而較低。那麼又是否歸因於海景呢？就以四小龍為例，海景只佔少量，大多數單位要不是內園景便是山景，而美孚新邨除凸海大單位外，即使是內園或馬路景單位，呎價亦高於同是三十年樓齡的青山道住宅物業。

大家再看青山道沿線三個樓齡較新的單幢物業，ONE NEW YORK、海峰呎價大約六千，ONE MADISON呎價大約七千，樓價就比附近同屬單幢的舊樓貴兩三千元。比較之下就看到樓齡令到硬件折舊，影響樓價：同一地段越舊的物業，樓價就越低。這種說法可算是「阿媽係女人」的老生常談，偏偏很多人就是不接受，認為新盤以溢價推售不合理，應該參考同區樓價云云。如果新物業要以同區舊樓價推售，則他日這些物業變舊時，是否又要進一步折讓呢？

物業的地段及硬件，受到先天上的局限，要改善即使有亦只能是小幅度，比如舊樓大維修，令到硬件折舊大減進而推高樓價，但亦只見於一時，老舊區域重建，社區環境改善，其效應亦是短暫而範圍有限。青山道兩旁發展已有半個世紀，其商業活動亦沒有擴散到新發展區域，那怕只是一街之隔！新建物業以硬件設計及設施取勝，但地段欠佳的話，其樓價亦僅此而矣！

美孚新邨之所以長年成為區內龍頭物業，正正是由於兩者配合取得平衡，而常被市場睇好的四小龍，其實只有硬件上的優勢，四周是工廠區、公屋、批發市場等，十多年後硬件折舊後，如到時社區仍未改善，樓價將會漸露疲態。所以在揀選物業時，應以物業現況的地段及硬件為主要考慮，輔以短期內及細範圍內有沒有改善空間。

樓價表現分析

樓價表現最突出的物業是筆架山帝景峰，上升幾達一倍，證明筆架山及又一村已確立為九龍的豪宅地段，再加上九龍塘，筆者估計2011年人口普查將見到該等區域住宅中位數上升，區內住宅呎價亦漸漸向過萬呎進發，誰說深水埗是最窮的區域？

四小龍的升幅表現，不單跑輸美孚新邨，甚至長沙灣地段一些廿多年物業升幅亦已追過，可見從中長線投資角度，選擇好地段遠比好硬件為佳，其實2009年市區舊樓賣三千多一呎，只比近郊較新物業略高，當時筆者亦建議長沙灣地段因市建局大幅度重建，社區改善樓價有機會跑贏樓市，放之今日，可考慮九龍城區某些樓價還未反映的物業。