[商台]左右大局：解答聽眾有關置業問題
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日期：11月23日
時間：晚上7:50後

原稿

好多朋友對於樓市會不會還有得升都很感興趣，但是從過往的經驗，樓市轉勢都是由一些不可預知的事引發，比如沙士、金融海嘯之類，事前都係「你估佢唔到」。
 
真真正正要考慮是不是買樓，最緊要係「計唔計得掂條數」：

1. 買樓收租，現時只有2%回報，是歷史的新低點，買股票都有三四厘息收，那就未必有吸引力。

2. 對於買樓自住來說，就要衡量日後加息，自己又能否負擔得起。還有的是機會成本(Opportunity Cost)，例如正在租樓住，買樓會否會支出更少？與家人同住，買樓會否一闊三大？

如果自己有實質的需要，例如結婚組織家庭，或者因為新生子女而要改善居住環境，與其租樓幫業主供樓，還要定期被逼遷，倒不如利用低息期，利息只佔供款一小部份，盡快上車享受低息。美國2014年前都不會加息，都有幾年供平過租的日子。

說到後市走勢，由於政府大力干擾市場，影響市場的正常供求，比如特別印花稅(SSD)令到很多二手盤被鎖死，形成盤少而價升；但同時間又放出5,000個名額來買居屋，刺激買樓需求；再加上定期賣地令一手供應逐年增加。

估計未來將出現「先升後跌」的情況，即是當二手供應下跌幅度大於需求下跌的幅度，樓價就會出現乾升。到一手市場新供應源源湧出時，就會在未來一兩年內令到樓價轉跌，所以在買樓要綁三年之下，入市一定要深思熟慮。

 
個案一：李太

分析：資金充裕的中產上車個案

李太的個案，有小朋友就要考慮校網的問題，由於中學校網由小學校網決定，小學校網由住址決定，所以要在小朋友4-5歲就要搬到心儀的校網。荃灣區屬於62校網，都有好幾間傳統的名校，在新界區來說都算是較理想。

所謂「窮人恩物」是指楊屋道的「工廠三寶」，現時爵悅庭呎價$7,300、立坊呎價$6,900、樂悠居呎價$6,300，因為今年升得比較多的是細面積單位，其實同樣地與港鐵站有一段距離的樓盤，都有平一點的選擇。

用更少錢得到更佳居住環境

荃景圍荃景花園，斜對面就是愉景新城商場，有冷氣通道直達荃灣港鐵站，不用怕打風落雨日曬雨淋，呎價約$6,000，三房單位679呎，樓價408萬左右。

另一個選擇是麗城花園，自設商場及街市，有多線巴士路線，而且有小巴直達九龍市區，呎價約$5,800，三房單位659呎，樓價382萬左右，都可以適合李太的預算。

這兩個屋苑在交通及社區方面絕不輸蝕，而且四周環境較為綠化，空氣清新，環境幽靜；麗城花園更有很多海景單位，而且實用率均超過八成，麗城花園更高達89%，六百幾呎已經相當於新樓的七百幾八百呎。
 
結論：上車重點是不怕退而求其次，只要上到車，就可以逐步改善環境，向Dream House之路進發

跟進李太的個案

自住樓宇一定要安排睇樓，就算有相睇都不可以作準。所以李太之前不買是對的。而家雖然有得睇樓，但係業主叫價強硬，不肯覆價。

政府的兩招辣招，坊間有不同的解說，套在好似麗城花園這類物業，因為一向都不是國內買家那杯茶，所以即使有買家印花稅(BSD)，都唔會壓低需求；而特別印花稅(SSD)的確令到放盤減少，所以李太都應該發覺好少盤睇。

黎緊的市況是「乾升乾跌」，成交縮減，嚮呢個情況下買樓，最好勤力一點睇樓，不要太過心急，因為有可能會用貴價買入質素較差的樓，尤其是自住物業是「現狀購入」，所有的維修都是自己出錢做。除非真的有迫切需要，否則李太不要太心急入市。

個案二：羅太

分析：資產豐厚的財技方案

羅太見到元朗租樓也那麼貴，其實在市區，尤其是港島區租樓更加貴。市區由於交通四通八達，所以絕大多數屋苑都是租金高企，比如置富花園呎租$24-26，薄扶林花園更高達$27-30，要租800呎單位都要兩萬元以上。

新界地方很大，雖然同是一區，距離港鐵站遠或近，可以大大影嚮樓價。例如元朗站隔鄰的Yoho Town呎租達$17-20，800呎的三房單位租金真的要近萬五；但距離10分鐘步程的采葉庭呎租$14-15，租金就回落至萬二左右；天水圍嘉湖山莊呎租更低至$12-14，租金更有機會低於一萬元。所以元朗的租金是比薄扶林平得多。

利用租金差套戥

大前研一著《Ｍ型社會》，建議日本人在郊區買屋出租，同時在市中心租房住，利用租金差價來補貼供樓，到退休時就收回單位自住。羅太一家亦可以考慮用租金套戥方法，將薄扶林的單位出租，所收到的租金應該可以到元朗租住更加大的單位。這個做法的好處是即使樓價及租金繼續上升，羅太一家一樣可以受惠於薄扶林單位的升值，正所謂進可攻退可守。

運用財技將單位一拆三

至於下一代的置業問題，當然可以賣掉薄扶林單位作為首期予兒子供樓，不過都有更佳的方法。既然物業已供斷，雖然戶主年事已高，但可以將兒子的名字加在物業之上，然後再向銀行申請按揭。銀行計按揭年期是可以只考慮年紀較輕的那位業主，比如五十多歲的戶主及廿多歲的兒子聯名，可以要求銀行按兒子的年齡計按揭年份，那就可以爭取更長的供樓年期，月供更加輕鬆。

而且可以直接向銀行以最優惠的利息借錢。以物業總值400萬計，可以借到280萬，已經足以買兩間400多萬的單位，在元朗區已經有很多選擇，以供戶主及另一位兒子居住。

結論：薄扶林位於供應有限的港島，而元朗是未來大量供應的地區，所以存在套戥空間
 

個案三：嘉健
 
分析：資金緊拙、現金流強勁的專業人仕

首先要明白，銀行對於部份職業是很願意提供優惠，比如公務員、專業人仕、教師等，他們批出按揭比較寬鬆，可以爭取更佳息率，而且更容易獲得按揭證券公司(HKMC)批出第二按揭，所以嘉健應該盡量利用自己在這方面的優勢。

專業人仕的貸款優勢

很多人以為一定要有三成首期才可以買樓，事實上可以透過HKMC申請第二按揭來降低首期成數，現時最多可以提供樓價的兩成第二按揭，連同銀行提供的七成按揭，首期可以低至樓價一成，即坊間所謂的「九成按揭」，所以嘉健理論上可以買接近300萬的物業。

利用區內細樓上車

當然我們不會建議嘉健「借到盡」，其實青衣除了一線的港鐵站盈翠、灝景，二線的碼頭翠怡、海欣之外，還有青衣南的藍澄、美景。其中美景花園更符合「屋苑要夠大，單位要夠細」的上車盤條件。

美景花園共有1,912個單位，屬於大型屋苑，交投活躍，細兩房單位428呎，以呎價$5,000計銀碼214萬；大兩房單位567呎，銀碼也才不過284萬，都可以符合預算。除了自設商場之外，屋�
�本身有巴士總站及小巴站直達港鐵站，屋苑對面更有多線巴士直出九龍市區。

當然，也可以考慮區內的居屋，呎價都是四千多元，不過要考慮的是居屋的按揭條件較為彊化，無論按揭成數及年期都諸多限制，成交也遠比私樓疏落，那就不如先由私樓細單位開始，逐步再換大單位。

結論：專業人仕應該善用貸款能力上車