認識香港(28):屯門掃管笏的新發展│脫苦海

屯門掃管笏地皮在哈羅公學隔鄰,原本的公屋規劃被取消,整體又是以低密度發展,掃管笏算是較具可塑性的區域,所以吸引七個財團入標,除了「五大」之外,還有嘉裡及中國海外。結果公布,出人意表的由嘉裡以27.39億投得,以最高可建樓面93.96萬平方呎計,平均每呎樓面地價2,915元,被認為是估值的較低水平,事實上說明其他發展商出價更低,皆因幾個局限。

其一是限量條款,需要興建最少1,100個單位,即是平均854呎,那就唯有將部份單位起成三四百呎的開放式單位,偷出來的面積,相對上就可以有千二至千三呎的較大單位,亦可以像星堤的布局,有獨立屋、有私人游池,這可算是發展商對限量措施的一種反彈。

另一是樓盤的外圍環境,由於貼近屯門公路,發展商必需要做噪音、空氣流通及景觀等技術評估;另一邊又有大斜坡要負責維修,加重發展商建築成本。

其三是屯門東未來陸續有新盤推出,偏偏就尚未提出興建社區設施。規劃署曾進行《屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討可行性研究》(http://www.pland.gov.hk/pland_tc/p_study/comp_s/tm_east_area/TME-ES%2820100506%29. pdf),研究十五幅土地的規劃用途,當中五幅作政府、機構或社區用途,當中1號地皮是珠海學院的新校舍,2號地皮就是哈羅公學;十幅私人發展中,其中五幅已入勾地表,7號前掃管笏軍北地盤,全部都是低密度丙類以下住宅地:

還有發展商陸續將發展成為屯門區新供應地區之一:

長實新地合資小秀村項目

新地與興勝創建合資星堤以南地盤

萬泰青龍路項目

新地大欖聯康裡大欖湧綜合發展項目

所以說,長實新地沒有誘因搶這塊地;恆基新世界則可能留下彈藥買白石三幅地皮。

如果屯門東能像將軍澳陸續發展社區設施,這裡不失為投資及自住之選;如果好像當年屯門、天水圍,很多物業擠了很多人,然後又才慢慢有足夠的設施及社會服務,就等社區成熟再去考慮。

 

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