前車之鑑──歷次股災時樓市的反應

面對股市因金融海嘯而大幅下跌，很多人擔心樓市會出現相應幅度的下跌，甚至出現所謂「沙士價」，即樓價跌回2003年中，中原城市指數31.77，以是次最高峰指數73.98計，即要下跌57%！

股市與樓市相關性不大是筆者一貫的主張，皆因樓股是由不同的供求因素來控制，自然就難以同步，筆者就將過去二十年幾次股市大跌市與樓價指數比較如下，由於中原指數沒有遠期資料，故此用差餉物業估價署住宅售價指數與恆生指數比較：

 

§　1987年環球股災、1989年六四事件、1990年海灣戰爭：樓市沒有明顯反應，一意孤行地上升

		最高		最低		幅度
八七股災	恆生指數	1-Oct-87	3,949.70	7-Dec-87	1,894.90	-52.0%
	住宅售價指數	87年7-9月	27.10	87年10-12月	27.30	0.7%
六四事件	恆生指數	15-May-89	3,309.60	5-Jun-89	2,093.60	-36.7%
	住宅售價指數	89年4-6月	40.80	89年7-9月	39.20	-3.9%
海灣戰爭	恆生指數	23-Jul-90	3,559.00	26-Sep-90	2,732.00	-23.2%
	住宅售價指數	90年7-9月	45.30	90年10-12月	47.30	4.4%

 

§　1994年國內宏觀調控、港府打擊樓市措施：樓市比股市慢一季見到頂，然後慢三季見底

		最高		最低		幅度
宏觀調控	恆生指數	4-Jan-94	12,599.20	23-Jan-95	6,890.10	-45.3%
	住宅售價指數	94年3月	119.40	95年10月	100.80	-15.6%

 

§　1997年亞洲金融風暴、1998年官鱷大戰、2000年科網泡沫爆破：樓市亦是毫無反應，無論股市升跌，一意孤行地下跌

		最高		最低		幅度
金融風暴	恆生指數	7-Aug-97	16,820.30	12-Jan-98	7,909.10	-53.0%
	住宅售價指數	97年10月	172.90	98年1月	143.70	-16.9%
官鱷大戰	恆生指數	26-Mar-98	11,926.20	13-Aug-98	6,544.79	-45.1%
	住宅售價指數	98年3月	138.70	98年10月	95.60	-31.1%
科網爆破	恆生指數	28-Mar-00	18,397.57	21-Sep-01	8,894.36	-51.7%
	住宅售價指數	00年2月	97.50	01年11月	73.60	-24.5%
沙士	恆生指數	15-Jan-03	9,892.70	25-Apr-03	8,331.87	-15.8%
	住宅售價指數	03年1月	63.60	03年7月	58.40	-8.2%

 

筆者試圖用住宅樓宇供應解釋這現象，以下是根據差餉物業估價署每年出版的《香港物業報告》內的施工量、落成量、空置量及空置率製成的圖表：

 

1987-1990年，雖然落成量往往超過30,000個單位，但同時空置量也在20,000個單位左右，因此當年樓市是節節上升，即使出現股市下跌，甚至震動人心的事件，總體的大勢還是上升的。

而1994年開始，落成量年年下跌到1997年，可是空置量卻突破30,000個單位，空置量上升表示樓宇供應已超過了需要的增長，而落成量的下跌，是因為由1992-1994年的施工量年年下跌。由於空置量是年尾公佈的，人們的著眼點在施工量及落成量的縮減，而無視隱藏了的空置上升現象，所以當年股市下跌45%，樓價指數也只是下跌了15%。

而大家耳熟能詳的回歸後大跌市，最令人注目的是空置率節節上升，由1997年的3.9%上升到2003年的6.8%，空置量由1997年的35,980個單位上升到2003年的68,780個單位，幾年間供過於求32,800個單位。大家看上圖便知，回歸後平均落成量大約是20,000個單位左右，即是說在樓市見底的2003年，單是多出來的空置單位已幾等如兩年的落成量；而總空置量68,780更達三年多的落成量！

目前最近的數據是2007年，空置量是52,470個單位，即由2003-2007年四年間共消化了16,130個單位。與以往數據比較，空置量只是略低而難言偏低，可是人們的注意力在動工量及落成量。據運輸及房屋公佈，截至2008年9月（第三季），私人住宅施工單位5,900個，只及去年全年的45.7%；落成單位3,000，只及去年全年的28.57%。比照1998年至2000年施工量超過30,000個，而導致落成量由2002年至2004年均超過25,000個。

套用以往的市況及樓宇供求看，目前的空置量大約相當於2000年水平，落成量受制於三四年前的動工量，全年大約是5,000至10,000個單位左右；既然沒有1987-1990年的真正短缺，亦不如1997-2003那樣供應泛濫，筆者覺得最大機會像1993-1995年，樓市跌幅低於股市。