As expected, HK retail sales has rebounded to previous peak level. Above all, the expensive car sales has recorded rapid growth. This shows that rich HK people has recovered their financial strength.
政府統計處公布，香港11月份零售業總銷貨價值按年上升11.7%至229億港元，遠優於預期。而扣除價格變動後，11月份零售業總銷貨價值上升9.8%。 期內，汽車及汽車零件的銷量升幅最大，上升52.1%。 政府發言人指，11月的零售銷售進一步上升，主要反映消費意欲增強，尤其以汽車及耐用消費品等大額項目的銷售增長特別強勁，而訪港旅遊業持續擴張，亦支持零售業增長。
謝謝你的分享, 獲益良多!
祝 聖誕快樂, 新年進步, 身體健康!
[版主回覆12/25/2009 18:02:00]多謝讚賞，順祝聖誕快樂，新年進步
聖誕快樂，新年進步！
[版主回覆12/25/2009 18:03:00]謝謝
祝脫兄聖誕快樂！ 今日放假，卒之有時間睇番小弟錯過左既分享會錄音，要再次多謝脫兄既分析，獲益良多。對從來未曾置業既人如小弟，好有幫助同啟發性。 同時好佩服脫兄既胸襟，因為好少人好似脫兄咁，願意將自己所識與見解同素未謀面既人公開分享，多謝！
[版主回覆12/25/2009 18:00:00]多謝讚賞，順祝聖誕快樂，新年進步
脫兄, 小弟是澳門人,不知道脫有否留意澳門樓市? 澳門空置單位較多,租金回報亦很低, 但樓價仲係越升越有,真係唔明白….
[版主回覆12/26/2009 19:35:00]筆者亦有到澳門各區走馬看花，談不上有很深認識。澳門經濟命脈最終仍是以服務業尤其是旅遊為主，所以仍是澳門街最旺，乙水仔次之，路環則似郊區，而路乙水則是酒店區，卻既沒有載體，生意亦不流出街外。
而澳門住宅的分野，比香港尤為懸殊，比如傳統的澳門民宅，難言投資價值，因為鮮有人炒且流通量低，反之新型的屋苑型新樓，其設計甚至樓價均超出澳門一般市民的需要。
研究澳門樓市，仍有一大段路要行，此所以去年出版社希望多寫一點澳門樓市，筆者也無能為力。
澳門樓真的很有趣, 在香港,山頂上的都是豪宅,背山面海實貴D, 而澳門在路環的近黑沙海灘的樓,全部背山面海, 車程到氹仔市區不需10分鐘且永無塞車, 但澳門人都嫌遠嫌煩,基本上好少本地人會買,所以呎價亦低。 而據今日澳門日報文章所述, 本澳現時樓宇平均租金回報低於3厘, 而且至明年初將有幾個新樓盤要上會, 在澳門黎講供應已算較多,因為新樓一般小市民買唔起,好少少的所謂偽豪宅要2800至3500蚊呎, 在澳門4000蚊呎已屬高薪階層先買得起. 而特首亦表明2012年前要有萬九個公屋單位落成供應比市民. 脫兄認為這樣低的租金回報和供應量是否已表明澳門樓市的泡沬很勁?
[版主回覆12/28/2009 00:28:00]筆者對於澳門的社會結構並不了解，不過據親友所述，澳門存在極少量的世家，他們可能在澳門紮根多代，連同外來的新發財人仕，才是那些真假豪宅的買家。路環真是一個景色優美的地方，亦有少量幾靚的屋仔式物業，近黑沙海灘更有成排排的屋苑式低密度住宅添！可是無論氹仔、路氹及路環，仍然未培養出足夠的商業價值，以及建立足以托起樓價的階層，所以與港島南區及山頂相比。
澳門與香港樓市有一共通點，幾年前筆者有朋友計過，如果主要發展計劃完成後，澳門就會出現屋多過戶的情況，結果將會在五至十年內出現像香港那樣的「個別發展」現象。再加上萬九個公屋單位，而澳門每戶人口應該比香港的三人一戶為多（因為澳門傳統三代同堂的家庭比核心家庭為多），假設是四人一戶，即有七萬六千人口由公營房屋解決居住問題，佔全澳人口超過10%！
希望筆者估計錯誤，澳門在未來五至十年，很大機會重演香港九七年後的樓市事件，因為：1. 住宅物業價售比低 2. 屋多過戶長期化 3. 大量公營房屋製造理性預期 4. 舊產業見頂，新產業未建立
有一點希望您可以補充，就是澳門輕鐵究竟對澳門的產業與居住分佈有何影響？會不會引發重建潮？如果會的話，可能令事件推遲幾年。
謝謝你的分享, 獲益良多! 祝 新年進步, 身體健康!
[版主回覆12/28/2009 22:00:00]大家咁話
首先講一下澳門將建的輕軌,工程應該係分二期,第一期落成都要等到2014年, 之後仲會唔會起第二期就無人知啦. 其實係澳門起輕軌係錦上添花, 只係因為公交太差先想起輕軌黎改善一下, 唔會好似香港咁個站係下面就生活都改善埋. 澳門豆潤咁細, 係澳門幾乎個個都有部電單車, 最多用15至20分鐘就可以去到澳門島任何一個地點(泊電單車唔洗錢,只有北區極少部份地方要試行入一蚊一個鐘), 可能仲快過搭輕軌. 條數亦平過搭輕軌又方便. 不過澳門太多車, 政府似乎想整好公交後就殺車, 例如加稅加停車場費用等等, 到時就唔知啦. 個人認為之所以想起輕軌, 係前巨貪歐司長要黎貪污用(澳門絕對是個隻手遮天的地方,係度要多謝香港ICAC幫我地生擒其中一隻大老鼠), 根本唔係諗住起比市民用, 因為原先條路線好搞笑,整黎似觀光列車多過似民用輕軌,依家個方案就好少少, 但主要用家係賭場員工多,不過可能要到第二期先真正令到大部份市民受惠. 不過都係o個句, 個人認為澳門太細,輕軌的價值並不高. 而且因為係高架路, 澳門又窄又細, 起好之應該好影嚮市容,部份市民包括我根本唔想政府起. 仲有, 澳門係有四大家族後人輪住做特首,絕對係發過發瘟豬. 依家呢D人已經做埋地產發展商, 係賣樓唔係買樓, 其實呢D咁既人一早已經有大把最靚的物業(澳門主教山的極罕地就住晒呢D土炮貴族,濺民勿近),係澳門已經無地方可以再複製呢類物業, 佢地應該唔需要買樓住, 但買黎投資呢? 澳門樓的租金回報咁低, 應該買唔過? 仲有樣澳門現象好得意, 因為租金回報低, 之前投資了新樓的人放租回報很低( 澳門應該超過7成人都有自置物業, 租樓大部份都是外來人), 但澳門有大量外來地盤工人, 所以佢地諗到一個單位租比20個或以上的人,包括黑工, 每人收幾百蚊咁博高回報, 所以之前金融海嘯前就有好多地盤外勞比幾百蚊就住新豪宅, 係地盤收工番黎同你搭同一架lift(幾十人一個單位住). 而本地人就住舊樓. 但另一方面, 澳門人口不斷增長(暫時好似53萬), 近呢幾年應該每年多萬幾人左右, 我估會持續落去, 因為澳門唔夠人, 政府應該係想搞大個人口佢, 有學者話80萬會係初步目標, 但唔知幾時到呢. 仲有港珠澳大橋脫兄又點睇呢? 會唔會真係搞到三地樓市大調整呢? 因為已經有好多人番珠海買定樓等升值. 澳門個個都想買樓, 甚至想幫個仔個女買埋! 依家D後生仔大學未畢業就話要買樓, 因為驚遲D買唔到. 所以我都懷疑樓價會否下調, 其實我都一直等機會想買多間…. 但另一方面又認為樓價過高, 很矛盾.
[版主回覆12/28/2009 22:00:00]筆者可否編輯你的文章為網誌？
還有要補充很重要一點, 澳門的租務市場係由低端外地勞工黎支撐(如建築工人,食蕉,餐飲業服務員及黑市勞工等), 呢排越升越有可能係因為澳門又將再次工程遍地, 租務市場又再活躍 一堆大型工型上馬：如金沙上市集資後再開第五,六期工程(要過萬人開工, 起好之後又要請一大堆外勞運作)， 政府趕住起公屋，港珠澳大橋開工, 輕軌, 海隧過橫琴, 澳門大學橫琴新校舍及中央送澳門四塊地填海動工等等, 到時又會重現外勞住豪宅的現象. 相信又可以頂兩三年。
[版主回覆12/28/2009 21:59:00]好有Dubai feel，關鍵在於未來澳門能否擴大產業基礎，來養更多的人。
脫兄意思是綠楊,四小,奧海城,萬景峰及御凱，呢5個屋苑都全都有跑贏大市的潛質?
奧海城,萬景峰及御凱本人亦十分看好,但現價已十分高,入場己不易了.所以本人才看看其附近屋苑.
同是西九龍（面）,唔同MTR(線),差異有多大? 其實我都是思考緊同一個問題~~~但實在想不通
四小有潛質係有"起隧道+活化工廈"概念, 但嘯後升幅遠低於奧運一成之多,本人正在想現時是否低水? 或是四小相比奧運來說,永遠都會是一個屬於長期"低水"的樓盤?
綠楊本人未有想到有任何很很強之短期刺激因素.唯一想到是的是快將"大番新"~~ 不知為何綠楊之樓價近來十分強,其實佢樓價表現一向都唔錯,但嘯後反彈之快及升幅之高,跑贏了大市不少,亦比荃灣市中心各個盤為佳.以廿六樓年新界樓來說,實想不到樓價有如此表現~~
荃灣未來的新天橋係統會打通兩鐵,未來本人相信會為荃灣市中心樓價會有一定正面影響,尤其是荃灣西,萬景峰/御凱/工廠三寶.但不知否為綠楊一定正面影響?因綠楊附近之天橋係統已非常成熟,只能說將來去西鐵方便點,但綠楊住戶是否會不乘荃灣線而乘西鐵?新天橋對綠楊正面影響大不大?又會否是水漲船高?脫兄有任何看法?
請賜教
[版主回覆12/28/2009 21:58:00]只要是有selling point的物業，而樓價又未充份反映的，就係有潛質的樓，比如九龍站條件優厚又如何？現價已充份反映。
比如沙田區，東鐵沿線就好過馬鐵好多，因為馬鐵比東鐵更慢，最終都係指向同一樣，就係交通時間的縮短代替了距離，成為交通是否方便的關鍵。四小平過奧海城，自有其道理所在。
綠楊最大的缺點，是樓齡比同級樓宇高，就會成為被換出來的對像，荃灣廣場都可仲好。
荃灣廣場是較新,但問題是,屋苑真的太細了,成交量不足,總不能成為一,二線盤,個人較喜歡有三四千伙以上的大屋苑,成交多,流通量高,價錢貼市,但荃灣區雖大,市中心私樓亦多,但在市中心內能稱大屋苑真的不多,個人認為只有三個,綠楊/愉城/萬景+御海,所以能選的不多,萬景御海現價已太貴,愉城吊腳加鑽石廳,綠楊是便是剩下唯一之選.
至於綠楊樓齡比同級樓宇高,說真的是其缺點,但回頭一想,若然其樓齡如非這樣高,個人估計其樓價絕對不會低於萬景之下.
脫兄所言,卻又引出另一問題,買樓最矛盾的是要地點好,就很多時樓齡大的樓,好多時地點好的都是舊樓,如太古城,德福,美孚,這些樓比綠楊還大,但價錢仍舊十分高,升市往往行先. (當然有又新又地點又好的,但會是天價),綠楊樓齡雖高,但好處是價錢平,上車易,若要以二百多萬左右budget, 要在西九中找交通便利之地鐵上蓋大型屋苑上車,說實在真的不多. 在有限budget下,脫兄會選地點還是樓齡?
本人會考慮綠楊而不考慮愉城之其中一個原因,反而是因其齡高卻又還未做任何番新工程,預期夾少少錢,博其番新後樓價會有正面影響,這個想法是否很奇怪?
[版主回覆12/29/2009 20:47:00]書中講，樓齡折舊是影響樓價最大的因素，但請留意「折舊」才是重點，太古城的折舊率其實不是樓齡所顯示那麼大。
我係度講既野脫兄你仲意就隨便用,不過都只係我個人的一些認知,資料未必準.
As expected, HK retail sales has rebounded to previous peak level. Above all, the expensive car sales has recorded rapid growth. This shows that rich HK people has recovered their financial strength.
政府統計處公布，香港11月份零售業總銷貨價值按年上升11.7%至229億港元，遠優於預期。而扣除價格變動後，11月份零售業總銷貨價值上升9.8%。 期內，汽車及汽車零件的銷量升幅最大，上升52.1%。 政府發言人指，11月的零售銷售進一步上升，主要反映消費意欲增強，尤其以汽車及耐用消費品等大額項目的銷售增長特別強勁，而訪港旅遊業持續擴張，亦支持零售業增長。