太古城三房賣兩房價
姊妹花狠劈價 27%　 599萬元沽出
2011年10月02日

【本報訊】環球股市有如無底深潭，跌極都未見底，搞到鰂魚涌太古城一對好姊妹心緒不寧，劈價賣樓分錢了事。由她們持有的廬山閣 788方呎單位，累計重劈 26.9%至 599萬元賤賣。太古城三房戶賣兩房價，應該震撼過百貨公司減價。　記者:朱連峰

美股上周五又跌逾 200點，嚇到全港業主徹夜難眠，業主劈價賣樓更隨時好睇過戲。中原地產首席分區經理趙鴻運昨向記者報料，指太古城錄得一宗極為震撼的低價成交，一個三房單位竟以兩房價賣出。廬山閣一個面積 788方呎低層 D室單位，今年 6月 1日開價 750萬元放盤，即使其後政府賣地成績欠佳，以及金管局再收緊樓價 700萬元以上物業樓按，兩姊妹仍不怕，還逆市加價近一成至 820萬元。

不過，其後樓市轉差，上月中已將叫價低調近 15%至 700萬元，惜仍有價冇市。趙鴻運相信，「最近個市咁差，兩姊妹可能費時煩，賣樓分咗錢算」，單位卒之要在短短個多月內，累劈 26.9%至 599萬元才賣出，呎價僅 7602元。趙鴻運直言太古城三房戶好耐都未試過跌穿 600萬元，並平過兩房單位，屋苑 675方呎兩房單位，現時市場上最平放盤南山閣低層 F室，叫價也要 630萬元。

上述廬山閣單位， 77年一手購入價僅 18.15萬元， 03年 1月一次以 100萬元轉手，相信只是內部轉讓，以此推斷，兩姊妹今次劈價賣樓仍勁賺逾 580萬元，每人可分得 290萬元。

趙鴻運指南山閣中層 E室， 788方呎，原叫價 700萬元，亦要兩度劈價共 7.4%，至昨日才以 648萬元售出，呎價 8223元。

第二部份　半信半疑──市場分析要分真偽

同一屋苑樓價差天拱地

由於每個住宅單位都有其獨特性，所謂「樓價」只是反映物業交易的局部資料，中原城市指數利用回歸分析方法來確定景觀、方向和層數等因素對呎價的影響，從而計算屋苑的「調整呎價」，亦只能視之為某程度上的「代表」。代表並不是整體，只是提供一個概念，比如樓市高峰期，報章上說：「太古城呎價突破一萬元。」究竟是否表示所有太古城的單位均能以這個價格交易或估值呢？可是傳媒以及業內人仕，卻每多使用及強調此等局部資料暗示為全面。筆者就以太古城為例，揭開這類動作的誤導性。

太古城可算是香港樓市的縮影，同屬一個屋苑中，同質性是較低的。比如最舊的翠湖台樓齡達32年，而最新的海天花園則是21年，相距十年，可導致呎價差距達62-64%。座向的影響亦大，翠湖台面對英皇道、筲箕灣道、東區走廊等大馬路，而海天花園部份單位有海景，其餘的期數每多只是面向村內的小路，環境寧靜程度可以相差很大。較少人留意的是，早期的太古城是由置地或大昌地產幫助太古興建的，對建築水平亦多少有影響。單以這些因素，便知以個別交易代表太古城的樓價的誤導性。

附圖是太古城由2008年的交易紀錄與「調整呎價」的比較，筆者使用Excel提供的趨勢線功能，選用「多項式（冪次6）」用黑線劃出太古城的交易趨勢線；每一單交易用XY散佈圖顯示，大家可以看到同一時間內，太古城的交易價相距至少達$1,000；另把中原城市調整呎價以藍線標示。

大家很容易便看到，呎價超過$10,000的交易只有五宗，筆者分別列出該交易及同一天最低的交易如下：

如果大家在當時聽到有人說「太古城呎價過萬」，同一天可能有另一單位以六七千元交易。而所有呎價過萬的交易，均是海景花園超過1,200呎單位，而當時的較低價交易，往往是沒有海景的高山台或星輝台。

又當大家看到中原城市調整呎價下跌到$5,500時，筆者列出近期低於$5,500元的六宗交易及當天的最高價交易：

我們又看到，同一天可能有另一單位以六千元以上交易，所有低價交易均是樓齡超過30年及由置地興建的翠湖台及高山台。如要玩弄樓市資料，筆者也可以說：「太古城呎價由11月10日的$6,816下跌到11月13日的$4,586，三天之內下跌三成。」根據筆者計算的交易趨勢線，太古城高位大約是$7,500，目前大約是$5,900。