[睇市]新書選讀(2011/10/04)

太古城三房賣兩房價
姊妹花狠劈價 27%  599萬元沽出
2011年10月02日

【本報訊】環球股市有如無底深潭,跌極都未見底,搞到鰂魚涌太古城一對好姊妹心緒不寧,劈價賣樓分錢了事。由她們持有的廬山閣 788方呎單位,累計重劈 26.9%至 599萬元賤賣。太古城三房戶賣兩房價,應該震撼過百貨公司減價。 記者:朱連峰

美股上周五又跌逾 200點,嚇到全港業主徹夜難眠,業主劈價賣樓更隨時好睇過戲。中原地產首席分區經理趙鴻運昨向記者報料,指太古城錄得一宗極為震撼的低價成交,一個三房單位竟以兩房價賣出。廬山閣一個面積 788方呎低層 D室單位,今年 6月 1日開價 750萬元放盤,即使其後政府賣地成績欠佳,以及金管局再收緊樓價 700萬元以上物業樓按,兩姊妹仍不怕,還逆市加價近一成至 820萬元

不過,其後樓市轉差,上月中已將叫價低調近 15%至 700萬元,惜仍有價冇市。趙鴻運相信,「最近個市咁差,兩姊妹可能費時煩,賣樓分咗錢算」,單位卒之要在短短個多月內,累劈 26.9%至 599萬元才賣出,呎價僅 7602元。趙鴻運直言太古城三房戶好耐都未試過跌穿 600萬元,並平過兩房單位,屋苑 675方呎兩房單位,現時市場上最平放盤南山閣低層 F室,叫價也要 630萬元。

上述廬山閣單位, 77年一手購入價僅 18.15萬元, 03年 1月一次以 100萬元轉手,相信只是內部轉讓,以此推斷,兩姊妹今次劈價賣樓仍勁賺逾 580萬元,每人可分得 290萬元。

趙鴻運指南山閣中層 E室, 788方呎,原叫價 700萬元,亦要兩度劈價共 7.4%,至昨日才以 648萬元售出,呎價 8223元。

 



第二部份 半信半疑──市場分析要分真偽

同一屋苑樓價差天拱地

由於每個住宅單位都有其獨特性,所謂「樓價」只是反映物業交易的局部資料,中原城市指數利用回歸分析方法來確定景觀、方向和層數等因素對呎價的影響,從而計算屋苑的「調整呎價」,亦只能視之為某程度上的「代表」。代表並不是整體,只是提供一個概念,比如樓市高峰期,報章上說:「太古城呎價突破一萬元。」究竟是否表示所有太古城的單位均能以這個價格交易或估值呢?可是傳媒以及業內人仕,卻每多使用及強調此等局部資料暗示為全面。筆者就以太古城為例,揭開這類動作的誤導性。

太古城可算是香港樓市的縮影,同屬一個屋苑中,同質性是較低的。比如最舊的翠湖台樓齡達32年,而最新的海天花園則是21年,相距十年,可導致呎價差距達62-64%。座向的影響亦大,翠湖台面對英皇道、筲箕灣道、東區走廊等大馬路,而海天花園部份單位有海景,其餘的期數每多只是面向村內的小路,環境寧靜程度可以相差很大。較少人留意的是,早期的太古城是由置地或大昌地產幫助太古興建的,對建築水平亦多少有影響。單以這些因素,便知以個別交易代表太古城的樓價的誤導性。

附圖是太古城由2008年的交易紀錄與「調整呎價」的比較,筆者使用Excel提供的趨勢線功能,選用「多項式(冪次6)」用黑線劃出太古城的交易趨勢線;每一單交易用XY散佈圖顯示,大家可以看到同一時間內,太古城的交易價相距至少達$1,000;另把中原城市調整呎價以藍線標示。

大家很容易便看到,呎價超過$10,000的交易只有五宗,筆者分別列出該交易及同一天最低的交易如下:

 

最高價

最低價

差距

26

美菊閣@$10,251

海棠閣@$6,831

$3,420

228

美菊閣@$10,994

金山閣@$6,350

$4,644

415

海棠閣@$11,544

天星閣@$7,600

$3,944

617

翠榕閣@$10,593

南山閣@$6,945

$3,648

728

青松閣@$10,390

春櫻閣@$9,125

$1,265

 

如果大家在當時聽到有人說「太古城呎價過萬」,同一天可能有另一單位以六七千元交易。而所有呎價過萬的交易,均是海景花園超過1,200呎單位,而當時的較低價交易,往往是沒有海景的高山台或星輝台。

又當大家看到中原城市調整呎價下跌到$5,500時,筆者列出近期低於$5,500元的六宗交易及當天的最高價交易:

 

最低價

最高價

差距

91

洞庭閣@$5,304

無其他交易

1030

龍山閣@$5,416

無其他交易

1031

洞庭閣@$4,100

順安閣@$5,625

$1,525

1110

寶山閣@$4,695

金楓閣@$6,816

$2,121

1111

恆山閣@$5,355

逸天閣@$6,617

$1,262

1113

東山閣@$4,586

彩天閣@$6,064

$1,478

 

我們又看到,同一天可能有另一單位以六千元以上交易,所有低價交易均是樓齡超過30年及由置地興建的翠湖台及高山台。如要玩弄樓市資料,筆者也可以說:「太古城呎價由1110日的$6,816下跌到1113$4,586,三天之內下跌三成。」根據筆者計算的交易趨勢線,太古城高位大約是$7,500,目前大約是$5,900

2 thoughts on “[睇市]新書選讀(2011/10/04)

  1. HI,請問如果我有半個業權,對申請按揭會唔會當你第2套房咁…或者其他影響?
    [版主回覆10/06/2011 20:52:00]呢個問題最好問銀行

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