一面賣樓,一面買股票──發展商大股東用錢投票(2012/01/14)

一面賣樓,一面買股票──發展商大股東用錢投票

報載新地大股東郭氏家族選擇以股代息收取股息,收取2762.59萬新股,由於新地無需將股息以現金方式派送給大股東,而是以「量化寬鬆」(印公仔紙)形式支付,變相令新地集資26.25億元。大家想一想,26億已是一個中型地盤的價格,坊間有人認為發展商因為要買地所以急急散貨,至少放在大發展商身上是不成立的。

其實近一年各大發展商的大股東都陸續增持股份,詳情可查看港交所的披露易(http://sdinotice.hkex.com.hk/di/NSSrchCorp.aspx?src=MAIN&lang=ZH),三大發展商在2011年至今已增持市值數以十億計的股票:
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股份

2010底持股

2012初持股

2011年至今增持

市值

長實

986,104,744

1,002,203,744

16,099,000

15.14

新地

1,081,760,479

1,121,382,405

39,621,926

38.98

恆基

1,421,959,121

1,460,236,349

38,277,228

15.29

 

細心看他們的入貨價,與現時市價相比,似乎與散戶一樣難逃坐艇的厄運,比如郭氏家族多次在110元入市,首富則在95元以上,四叔更在年初用50元以上入貨。兩位李先生都是由年頭到年尾逐次入貨,成本都比現價高;反而郭氏以股代息,以95.02元大量入貨,會將成本大幅攤薄,而這樣大的入貨量,不是公司開動印刷機的話,都很難不影響市場。現在這樣買,其實沒有令街貨減少,單從供求上對股價沒有直接影響。所以較好的演繹是:寧願要公仔紙,都唔要現金。

那麼多大發展商都不約而同,要股票唔要現金,在在顯示買股票的機會成本已經很低,錢放在銀行固然幾如無息,買樓收租回報率也是低至3%以下,現時各主要地產股的息率往往都有3%以上,對於大股東來說,派多少息自己說了算,今明兩年無論賣樓或收租都算好景,維持派息甚至派多點都不是難題。

本地地產股與內房股有兩大分別:前者的負債不高,而且早已建立現金流,比如長實獲得和黃的派息,本身又有全港最多的酒店客房(見上期的封面專題);新地每年均有數以十億計的租金收入;恆基有中華煤氣的貢獻,新世界及信和均有各種業務不同規模的現金收入:根本就沒有任何需要賤賣樓盤。反而內房股負債比率較高,同時又較依賴售樓利潤,便更受樓市影響,甚至傳出資金鍊斷裂。

還要考慮一個變數:由於資產估值升跌是要以盈利入賬,現在顯示地產股市盈率每多單位數字,其實是因為過去物業升值重估入賬,變相令到盈利大增。現時樓價指數已從高點下跌4%,如果樓價在2012年繼續下跌的話,遲早都要在盈利上反映出來!雖然這種沒有實質現金流出流入的所謂盈利或虧損人人都知是計出來,不過對於市場心理的負面影響是很實在的。所以現階段買地產股就不能單看市盈率,周息率可能更重要。

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代號

股份/指數

收市價

周息率

市盈率

1

長江實業

94.10

3.13%

8.23

4

九龍倉

37.75

2.62%

2.91

12

恆基地產

39.95

2.50%

5.46

16

新鴻基地產

98.40

3.40%

5.26

17

新世界

6.84

4.05%

3.25

83

信和置業

11.34

3.61%

6.08

101

恆隆地產

23.40

3.03%

17.59

688

中國海外

13.04

2.07%

8.61

1109

華潤置地

12.60

2.46%

10.52

 

3 thoughts on “一面賣樓,一面買股票──發展商大股東用錢投票(2012/01/14)

  1. 想請教脫兄,如果買左個單位同時向銀行做七成按揭,但幾個月後因公司裁員而失業,需要將物業出租來幫補供樓的負擔,是否有責任向銀行補回兩成的按揭額?本人正為此而煩惱,因為我把物業出租後可搬去同父母住,但大拿拿兩成樓價並不易儲到。
    [版主回覆01/15/2012 00:09:26]理論上你的講法是對的,實際情況有些會盡量拖延時間,搵返工就當作無事

  2. 脫兄﹕
    我又黎請教你。^^
    如果荃灣海濱花園同葵涌廣場,三房單位計。
    你會點評價這個個屋苑,及如何選擇?
    多謝指教。
    [然回覆01/15/2012 19:14:57]脫兄,
    但海濱花園未來荃灣西站上蓋及城畔地落成,加上海濱的海景單位是保證的,是否可以睇高一綫?
    葵涌廣場,除咗方便之外,同位處該區名校網,景觀及未來發展看來有限限。
    針無兩頭利,心理還是很爭扎啊!!! 同是400萬左右,海濱是吊腳,但海景及三房套廁,但葵涌郤無景及三房無套廁,但方便。
    [版主回覆01/15/2012 18:49:13]葵涌廣場就在港鐵站對面,海濱花園算是區內吊腳的地方,當然是前者貴後者很多,不過兩者未來都未有明顯改善的潛力,對跑贏大市不要抱太大期望。

  3. 脫老師, 照你的分析, 要買地產就應買 #17 新世界了? 息率高, 市盈率低! 不吝指賜, 謝謝。
    [版主回覆01/16/2012 18:25:39]市盈率會受資產重估影響,可以參考周息率。不過新世界剛剛供完股,令到歷史性指標難以參考。

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