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原稿

本港人氣投資博客（脫苦海），是位業餘投資者，也是位樓市專家，自2002年起在網上連載投資相關的文章，是網上老牌投資博客之一，博客累積高達170萬人次，他曾出版多本樓市相關的書籍，也透過博客解答不少港人的置業疑難，並分享不少地產知識。

Part 1 大市

1.         
目前全球經濟不穩，香港樓市似乎未受影響，中原指數中原城市領先指數(CCL)按星期升0.57%，至103.94，打破1997年10月的102.93，創歷史新高，爲什麽？

近年樓價長升長有，是由於資金及信貸泛濫，加上新供應數年來都偏低。物業不似銀紙或股票，可以隨時印出來，先要規劃一兩年，然後由地盤動工到物業落成，往往要四年以上，在錢多樓少之下，令到樓價回不下來。

另一方面有兩個因素導致業主不會輕易賣出物業，第一個因素是特別印花稅(SSD)將大量二手樓綁著一兩年，買樓後一年內出售要交樓價15%印花稅，一年半後也要5%。SSD在2010年11月19日出台，兩年後就是2012年11月18日，在此之前二手盤都會好緊張，令到二手市場貨疏價俏。

第二個因素是按揭利息最低時曾做過H+0.65%，H+1%以下也造了很多按揭，現在已經不能做到。新造按揭往往要高出兩厘，業主賣了樓就同時放棄了低息按揭，再上車隨時要俾多兩厘息，所以他們也不會輕易賣出物業。

既然新落成樓宇供應偏少，二手市場小業主亦不願低價賣樓，加上住宅市場的炒家早已離場，所以樓價只會有小幅度調整，甚至在現水平徘徊一段時間。

 

2.         
歐債危機之下，資金會不會繼續流入樓市？

歐債危機是一個複雜的環球性金融問題，令到國際及本地投資資金找尋避險工具，不過買住宅樓要綁一兩年，避險資金是不會走入靈活性那麼低的資產。金融資產與地產行業是兩種不同的資金，那些進入了樓市的資金，不會輕易再走回金融資產。所以筆者覺得兩者的互動性不像想像中大。

3.         
您去年曾在書中提到，樓市已經進入“牛三”，現在您怎麽看？離“熊一”還有多遠？

或者我們花一點時間重溫杜氏理論套用在香港樓市，1997年中原指數曾經調整至88.75點，然後升上102.93點，之後正式進入熊市第一期。1997年人人都認為樓市只會上升不會下跌，在10月亞洲金融風暴中，一口氣跌到官鱷大戰時的45.71點，結束熊市第一期，跌幅達56%。

然後在1999年科網熱潮時樓市反彈，最高反彈到57.23點，後來科網熱於2000年爆破，指數跌穿46.72點，結束橫行徘徊的熊市第二期。指數續跌至2003年沙士時最低31.77點，跌幅達32%。當時，人們對樓市完全提不起興趣，甚至出現發展商倒閉導致地盤要由銀行接管，這是典型的「熊三」。

牛市第一期由低位回升至2005年初56.07點，在人們不相信樓市上升之下，指數升幅達76%，之後無力再創高位。牛市第二期開始於漸漸多人留意樓市，由低位51.86點到高位73.98點，升幅有42%，其間雖經金融海嘯的洗禮，指數跌至56.71點，跌幅也只有23%，沒有跌穿前浪，仍然是一浪高於一浪。

這次的牛市第三期開始於2010年，升穿73.98的前浪頂，電視開始出現樓市訴苦節目，政府也不斷推出政策打壓樓市，不過指數卻在幾乎沒有調整之下升到100.72點，升幅達36%。其間即使有歐債危機，指數也只是跌到94.16點，幅度只有6.5%。現時升至103.94點，即是牛三仍然繼續。

牛三特徵是沒有人相信市場會回落，而且雞犬皆升，甚麼質素的股票都會上升。套用在現在的樓市，連新界偏遠地方的樓價都要四五千元一呎，近港鐵站的新界樓升到六七千元，都可以說是雞犬皆升。

沒有人能事前知道何時會出現熊一，不過筆者有兩個提示：第一是2010年開始住宅動工量開始回升到10,000伙以上，四年後就是2014年，到時一手住宅供應將比現時為多；第二是SSD將於2012年11月滿兩年，之前受綁的二手盤將會陸續放出市場，改變了二手市場供應緊張的局面，這兩個因素都會令到一手及二手市場供應增多，累積之下有機會引發市場轉勢。

4.         
樓市和股市是不是同步的？股災是否將釀成樓災呢？

記得2007年10月股市全面見頂回落，樓市卻在2007年10月開始上升，半年之內由58.41點上升到2008年3月的73.98點，升幅達27%；恆指2007年10月收市價31,352.58，2008年3月收市價22,849.20，下跌了27%，似乎是資金由股市流向了樓市。

即使金融海嘯時股市跌到四腳朝天，樓價也只是下跌了兩成，就算遠到1987年10月股災時，對當時的樓價也沒有多大影響。可見樓市與股市是兩個分開的市場。不過話說回來，股災會影響市場信心，又很難說完全沒有影響，只不過未足以成為樓災吧！

 

5.         
目前經濟環境低迷，供樓利息處於低位，如果將來形勢逆轉，對樓市將有何影響？

利率與樓價的關係很微妙，筆者在著作中也提到，單憑利率是看不到直接的關係，比如1987-1990年利率與樓價同步上升，1997-2003年樓價與利率同時大跌，坊間認為利率升樓價跌，或利率跌而樓價升，反而是較少出現。

由2011年中開始，銀行減少H按，多造P按，令按揭息率已靜悄悄地上升了兩厘，直到2012年初按息回落大約一厘，才引發了樓市小陽春。當然，如果將來按揭利率上升四至五厘，會令到供樓負擔大增，人們要供多點樓，可能會減少其他消費開支，從而影響經濟，樓價就將會因而回軟也說不定。問題是基於聯繫匯率，港息跟隨美息，既然美國2014年之前都不會考慮加息，那個將來都是三數年後的事，說不定等不了那時，已有其他外在因素令到樓價下跌。

 

6.         
您在博客中提到“他日樓市要爆煲，恐怕對住宅影響最小”爲什麽？

政府打壓樓市的政策集中在住宅市場，特別是SSD完全是針對住宅，令到炒樓資金轉向商舖、寫字樓及工廈市場。根據差餉物業估價署的物業售價指數，住宅是各類物業當中升幅最少。所以他日樓市泡沬爆破，其他物業尤其是炒到離譜的商舖市場，將會爆破得極為恐怖。今年黃金週生意已不如去年，零售業還能不能支持這樣的舖租呢？所以住宅影響恐怕最小，其他物業才是戲肉所在。

7.         
內地樓市調控政策不放鬆，多餘的資金會不會湧入香港樓市呢？

內地資金來港投資樓市，除了因為投資移民的因素，亦是由於國內缺乏大額的投資渠道，股市低迷，基金投資規模亦未成氣候。由於港府年多前取消物業作為投資移民的投資目標，形成國內資金的投資比重更加高。舉個例子，國內做房貸息率往往超過七厘，而香港最低的按揭息率曾達一厘，現也也是只兩厘多，對國內資金來說買香港樓的借貸成本遠比國內為低。

香港相比國內城市，居住環境也有其優勝之處，交通、教育、醫療，甚至食品與食水都比多數國內城市理想，作為「先富起來」一族的安樂窩及投資標的，相信北水仍然會繼續來港。

 

8.         
“北水南流”是不是香港近年樓價高升的原因？

據資料顯示，國內買家從來都只佔樓市成交的一小部份，不過他們會集中在某些區份，例如九龍站，以及某類物業，比如豪宅及獨立屋，才令到他們好像聲音很大。他們只是樓價高升的一小部份原因。

 

9.         
政府推行的高地價政策對樓市有什麽影響？

香港缺乏天然資源，舊產業流走，新產業未上軌道，政府根本就無可避免要推行高地價政策。某些言論說要打倒地產霸權，政府收入要分散在非地產來源，筆者想問：他們有沒有心理準備交多點稅，以及少收點福利？

對樓市的影響是令到物業持有者，無論是發展商或小業主，都對物業價值充滿信心，畢竟地產業是投資期較長，資金回流期較慢的生意，如沒有價值的支持，是很難吸引投資者。在外國，地產未能成為蓬勃的產業，是因為樓價不振，市民也無意長期持有物業，亦不一定是理想的狀況。

 

10.     
怎樣看待香港地産未來的發展？

雖然香港人口增長放援，但地產的發展無可避免要向郊區擴展，無論住宅、商場、寫字樓或酒店，都應該有計劃地開發新界土地，政府應積極進行新市鎮計劃，例如擱置了十年的洪水橋及北大嶼山新市鎮計劃。

發展商亦需因應市場趨勢，興建面積較大的單位以改善市民居住環境，畢竟100平米(即是1,076呎)以上的D及E類大單位，只佔全港住宅7%。尤其是國內及外國來港人仕，他們往往喜愛居住在獨立屋，香港支付得起這個樓價的家庭又豈只7%？

同時也要多建少於40平米（約430呎）的A類單位，滿足單足單身人仕的居住需要。筆者在著作也提到，要麼就買最細，不然就越大越好，就是這個意思。正因為市場最需要的是最大及最細的單位，買入物業也應該集中在這些單位。

 

Part2 分析樓價

 

1.         
您認爲中原指數是否能客觀反映香港樓市情況？

筆者計算過中原指數100個成份屋苑的單位數目佔全港的28%，多數大型屋苑都包括在內，而且比較美聯平均樓價以及差餉物業估價署的樓價指數，都反映出大同小異的走勢。中原指數的最大優勢是時差只有三個星期，而且是惟一每星期公佈，結論是在沒有其他時差更短及每周報價的指標之下，都可以算是反映到香港樓市的情況。

 

2.         
中原指數創歷史新高，是否意味著樓價已經太高？

筆者認為計算樓價是否太高，不應該用過去的樓價或指數，而應該從樓價與租金的關係著手。根據差餉物業估價處數據，2012年3月住宅物業回報率只有3.1%，比1997年時的3.5%還要低。雖然當年的按息比現在高得多，但從物業回報率看，現在樓價已經是太高了！

 

3.         
您在博客中提到“私人住宅供應谷底就在眼前”，意味著供應量將會增加，這是否意味著投資者趁機出貨呢？

發展局每季都會公佈私人住宅的施工及落成量，筆者發現當中有四年的時差，即是地盤施工後四年，住宅就會落成，筆者是由施工量於2008及2009年見低見8,000及8,200伙，推論出2012及2013年供應見底（見下圖）。

事實上由2011年中開始，主要發展商買地都開始謹慎，出價也不如之前進取，賣樓也比以前積極，這些都顯示出他們有意減磅。從報章報導也得知，很多有名的住宅炒家及投資者，這一年也積極出貨，也鮮有大量買入住宅物業。

4.         
對於首次置業的人來說，現在買樓好還是租樓好？

網誌內經常都有人問筆者這個問題。現時住宅租金回報只有3.1%，供樓利率大約2.5%，表面上是供平過租，不過置業是十年期以上的投資，低利率時代又怎會維持十年？而且低租金回報率意味樓價估值高，潛在升幅有限，而未來將因供應增加面對調整壓力。自住與投資是兩回事，既然一生人不會買多少次樓來自住，為甚麼不等一個更佳的時機呢？除非結婚或生兒育女一定要入市，以現時計租樓比買樓好，就算一定要今年買，何不等到11月後SSD盤鬆綁，市場上有更多選擇的時候呢？

 

5.         
如果要投資樓市的話，現在是不是一個好的時機？

現時投資物業最多只能獲得五成按揭，物業槓桿倍數由三倍多下降到兩倍，再加上物業回報創新低，根本就不宜入市投資。投資者要比自住人仕更曉計數，才能夠無往不利。

 

6.         
股市有阻力位和支持位，現在樓市的阻力位和支持位在哪里？

筆者曾經在2008年的舊作以黃金比率計算中原指數，估計支持位在57.05點，結果中原指數在2008年12月56.71點見底。若從中原指數多年圖表看74點是重要的阻力支持位，大約相當於2010年初的樓價。現時中原指數升破102點而創新高，表現出「兩次到頂而破」，不過由於之前的調整幅較少，筆者估計中原指數在110點將出現阻力。

當然，以上只能當作遊戲文章，畢竟「炒樓唔炒市」，揀中跑贏大市的物業比估中指數重要得多。

7.         
分析樓價的時候應該注意些什麽？

坊間有人用「樓價收入比」以及「供款負擔比率」來測市，筆者在著作中已經用數據證明，沒有測市作用。分析樓價最重要的是物業的回報率，或者用「租金樓價比」(Rent-Price Ratio)，才是最皇道的分析樓價方法。即使是個別物業，都要考慮買入價的租金回報率，現時很多住宅未扣管理費的回報率也只有2-3%，根本就不值得考慮。

Part 3 選樓置業

 

1.         
如果要投資樓市，預期回報多少是合理的呢？

如果單看租金回報率，要有4-5%才值得購入。若從樓價升值看，由於物業折舊率每年達2-3%，預計維修的費用，所以樓價亦要預期有相近的年升幅才好考慮，否則連維修費用都支付不到。還要考慮的是投資樓市要比自住支付更多稅項，比如物業稅、利得稅，銀行也會開出較高的按揭利率，所以最好租金扣除各種駛費後，有現金落袋，以及有跑贏大市的升值潛力才作考慮。

 

2.         
可否介紹一下在順境和逆境的不同買樓策略？

從樓市的順逆來計，樓價低位時應盡能力買質素較佳的物業，例如面積較大、較高層、較近市區之類。物業升值後可考慮向銀行加按套現以備不時之需。市面上一些聲稱樓宇貸款的財務服務，其實是變相的私人貨款。加按樓宇只需直接去銀行造轉按，能享有低息，以及現金回贈。到面對樓市逆境時，就有足夠現金儲備，以免斷供被銀行收樓。不過無論如何，不要購入超過自己能力的住宅。

所謂「順取逆守」，在人生順境時應以改善生活環境作為買樓策略，某些人剩下很多現金及金融資產，卻屈身在斗室之內，人生忽忽數十年都未能改善生活環境。到人生逆境，比如經濟環境欠佳，面對減薪或裁員，又或者步入晚年，就可以賣樓套現或搬到較細單位居住。

 

3.         
如何找出跑贏大市的地區？

跑贏大市的地區，不外乎四點：

a. 交通基建（黃埔、香港仔、鴨脷洲）──隨著鐵路工程不斷在各處伸展，令到交通改善的區域大大跑贏大市：2008年九龍南線令到西鐵與東鐵連接，帶動屯門元朗樓價；2014年港島西線將會完成，未通車已令西營盤、西環、堅尼地城樓價在過去幾年異軍突起。

b. 社區改善（九龍灣站、牛頭角）──樓價也可以因為社區改善而跑贏大市，居住環境改善，產業轉型令地價上升：活化工廈在各工業區進行，政府宣佈發展東九龍為商業中心。九龍灣站在牛頭角下邨拆卸後，政府將興建「觀塘跨區社區中心」以及休憩用地，結果部份現時面壁的單位，將會變為公園景，舊公屋又會變為區內罕有的康樂用地。

c. 商業活動及人流增加（上水站、屯門市中心）──為爭取自由行旅客，商場陸續裝修及改變商舖組合，令到租金上升，間接推高樓價。北區上水固然是最典型例子，屯門市中心亦因為西部通道通車，屯門市廣場、時代廣場都進行大變身，令到屯門各商場都今非昔比。再加上屯門站商場V-City將會以全新定位，希望能吸引區外甚至境外消費群，屯門市中心樓價亦可因而帶動。

d. 社群提升（將軍澳、屯門、元朗）──港島東區樓價高企，間接令到高收入人口搬到一岸之隔的將軍澳，因為將軍澳線可以直達鰂魚涌及北角兩站，將銳變為高收入社區。屯門及元朗亦越來越多市區工作人口遷入，間接推高樓價。

 

4.         
怎樣尋找一個理想的投資屋苑？

找出跑贏大市的地區，然後選擇區內的龍頭盤，例如香港島可考慮海怡半島，九龍黃埔花園，她們都會在幾年後由沒有港鐵變成有港鐵。又或者將會大幅轉型的屯門站附近的卓爾居、大興花園等。

若要自行找出未來的理想投資屋苑，就要留意未來交通基建，可以到路政署網站找到；社區改善、人流增加及社群提升，只能透過自己觀察，比如有沒有新商場落成，現有商場有沒有新的高級商店之類。區內屋苑資料也可以在地產代理網站看到，當然最實際是實地睇樓。

 

5.         
您曾經講過，樓市在未來一兩年都難以大升，在這種市况下，如何找出跑贏大市的物業呢？

除了上面所講的選擇區域外，要買屋苑規模大、成交暢旺、容易出租、又有獨立的商場、生活所需不假外求。所謂「售價由出錢的人決定」，有錢人、高收入人仕願意居住的地方，樓價才會長升長有。反而一些地區公營房屋較多，交通及購物沒有那麼方便的地方就不必考慮。

要避開一些弱勢的物業，尤其是筆者要告誡，不要貪平買居屋或二手公屋，因為近年這些物業樓價上升，是因為沒有新居屋供應，到置安心及新居屋推出市場，人們都寧願抽新樓，而不會高價買舊居屋。村屋丁屋也是次要選擇，樓市降溫之下，他們往往是最先下跌的物業，因為資訊透明度低，當有更佳的選擇出現時，他們就會被市場忘記。

 

6.         
對於首期不足的置業者而言，您認爲在哪各區域置業比較理想呢？

如果因財力所限而要退而求其次，可考慮較遠而需要駁一程車到港鐵站的區域，例如深井、聯和墟，雖然附近沒有港鐵站，但有小巴直出九龍；或者屯門、元朗駁一程輕鐵到港鐵站的地方，因為輕鐵轉西鐵將免去輕鐵車費，而樓價卻比港鐵站附近便宜一些。

 

7.         
現在很多年輕人無力置業，您對他們有什麽建議呢？

置業其實是長遠的財務規劃，首先要儲蓄首期及駛費，然後要長期供樓、交水電煤、管理費、差餉地租等。所以年輕人要養成「量入為出，樽節開支」的習慣，最好還要想辦法增加收入。例如筆者現時都在使用2G電話，不是因為筆者支付不起，而是有沒有實際需要。現時很多年輕人，男的沉迷購買電子產品，女的追潮流名牌衣飾服裝，又大吃大喝、長途旅行之類，都是令到儲蓄能力大減，要適可而止。

有心置業，應該一面儲錢，一面靜候低位入市時機。不要以為樓價只升不跌，問題只會是當樓市真的下跌，大家有沒有錢支付首期呢？又有沒有錢供下去呢？有沒有良好的信貸紀錄以便銀行批出按揭呢？如果自問沒有這個條件，就應繼續與家人同住，不要輕言搬出來住，長期租樓自住只會越住越窮。

 

8.         
您怎樣評價“置安心”“居屋”等計劃？您認爲什麽政策可以真正幫助到市民置業呢？

置安心其實是一個幾好的計劃，給予參加者幾年時間考慮究竟買樓好還是租樓好，問題是當參加者有那麼多不同的選擇，屋苑的業權將會變得複雜：部份單位由租客買入，餘下的由政府擁有，會不會出現管理問題呢？

筆者至今仍然是反對復建居屋，因為社會只有責任為有需要人仕解決居住問題，置業是投資，就不應該用公帑津貼一小部份幸運兒發橫財夢。筆者反而希望政府集中資源興建更多公屋，給真正有需要人仕一個容身之所，而不是為人製造投資機會。

政府要幫助市民置業，應該大力發展新市鎮，以及將新產業放在附近提供就業機會，比如多個數據中心，為甚麼放在將軍澳工業區，即堆填區附近，而不放在有更多土地的屯門元朗呢？現時住宅與產業都集中在維港兩岸，郊區偏遠地帶變為「有住宅無產業」，其實都不能改善市民生活。將住宅及產業分散到郊區，市場自會調節。

政府亦可考慮加強按揭保險公司的職能，為首次置業者提供免保費二按，以降低首期，更長遠的政策當然是加強市民的理財及置業教育。