置業信箱──首期不夠三成能否買樓？
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/
問：本人和女友打算明年結婚，現在已儲了60萬，兩人合共月入5萬，每月可以拿2萬出來供樓，但是找不到200萬以下的物業，所以無法買樓。
請問政府有沒有為提供首期貸款的優惠？有沒有其他途徑可以在不夠三成首期之下買樓？
答：以前政府曾經推出置業貸款計劃，包括「夾心階層住屋貸款」（不是指夾屋）和首次置業貸款，詳見房屋協會網站（http://www.hkhs.com/chi/business/loan_ser.asp），後來由於樓市大跌出現大量負資產，加上很多人都無力還錢，自2002年之後就再沒有推出。
以三成首期計，扣除買樓的相關開支，你們只可以買到150萬以下的樓，現時的市況當然沒有多少選擇。不過以5萬元收入計算，就算400萬的樓你們也可以過到壓力測試。先決條件是三成首期計要120萬，再加上買樓的駛費，就要儲多80-90萬才可以買到，到時樓價可能不是今天的價錢。
沒有三成首期人仕，只需透過「按揭證券公司」(Mortgage Corporation, HKMC)推出的按揭保險計劃（MIP, 簡稱按保），就可以借樓價超過七成的按揭，比如400萬樓最多可以借九成，即360萬，那麼首期就只需40萬，還有餘錢可作為其他開支。
HKMC設有「按揭計算機」可供計算：
http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/toolbox/mortgage-calc/index.html
留意總貸款額是3,707,280元，多於九成按揭的360萬，因為這裏選擇「一次付清（加借）」，HKMC共提供三種支付方法：
一次付清（加借）
一次付清（不需加借）
每年支付（不可加借）
以這個個案，不加借而一次付清的話要支付107,280元，再加上首期40萬就只剩下數萬元，隨時連佣金和印花稅都支付不起。將保險費加到貸款之內，其實已超過九成按揭(92.5%)，不過就可以保留更多現金在手。當然也可以分期支付，首年要46,080元，續保22,680元，詳見：
http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/Annex-1-Chinese.pdf
申請按保的條件亦很簡單，只要能夠提供收入文件以證明有充足的還款能力，供款佔入息比率不超過50%，及有關物業為自住用途，無論是否首次置業，都可以申請。如果想知道自己是否符合資格，可以使用「初步資格評核服務」：
http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/toolbox/mip-assessment/index.html
不過要留意，如果之後將物業轉按，按保就要重新申請，因為這個保險計劃是保障銀行，所以一轉銀行就要由頭再造。而由2013年2月起，九成按揭的樓價上限已降低到400萬，所以再大一點銀碼的物業就不能借足九成。
請教筆者, 買近600萬樓,問日立借來買又如何? 沒有問大行借而搵日立會否有存在較易call loan 的風險? thx
[版主回覆08/01/2013 08:19:40]後著就是分散常用的銀行，建立更多正面信貸評分，及預計隨時可以轉按。
有些人以為不借錢就會評分高，結果是在正面信貸資料庫內沒有足夠的評分資料。
[chris回覆07/30/2013 18:12:59]後著指的是甚麼? 只有較穩定的工作及薪金而已….
[版主回覆07/30/2013 18:10:15]call loan 的風險，明天會有專文介紹。現時除了HKMC和日立之外，紐西蘭保險和渣打銀行（與經絡集團合作）都有推出按揭保險計劃。
銀行是不會無端端call loan，但他們絕對有權力這樣做，所以要諗的是真的call loan的話，自己有沒有後著？所以筆者一向認為，有咁多借咁多，有咁長借咁長，現金交比銀行，不如留在自己手中。
再請教樓主,這樣看來,手上資金,再問日立借足500個去入,加上又有供款能力,再加埋自主需要,現在入市約550萬3房單位,仍是可行的決定嗎?
[chris回覆08/01/2013 21:45:23]thx again, 但我怕我既見解…現金係我每月穩定的薪金..咁諗…又得唔得?
[版主回覆08/01/2013 21:31:52]有個故仔成日同人講：以前有隻韓國麵好好賣，賣到開晒巷，結果間公司執左笠！點解？因為佢賣比超市，有幾個月數，就係因為好賣，所以放左好多數比超市，無晒流動資金，找唔到街數。
教訓就係現金在手無論係做生意或者做人，都係最重要的，就算借到爆晒都唔死得人，只要有現金按時還，就算呢個債主殺雞取卵，都會有第二個債主接手。
所以，只要有足夠的現金儲備，那怕係借返黎，都算得上係穩。反之有Ｄ人明明層樓賺緊錢，都可以因為還唔起又賣唔到而收樓。
[chris回覆08/01/2013 19:00:29]明白了許多! 真係謝謝..最後只差一個答案,成日講話自住樓升跌不是問題,將來貴買貴賣,但用60-80個槓桿式購入近600萬的單位,負債近500個,非常危險樓主點樣睇呢個觀點…
[版主回覆08/01/2013 18:07:41]這條數沒有標準答案，但買了樓之後，有很多消耗現金的支出，例如管理費、差餉、地租之類，所以中銀才為業主們提供100萬長達6年的私人貸款，來賺這些人的錢。所以在入伙之後，最好將正現金流儲起來，相信儲到半年至一年的供款就差不多。
[chris回覆08/01/2013 15:13:33]買完在加埋裝修，無乜幾多淨，照你咁講要有幾多係手先叫安全？
[版主回覆08/01/2013 15:08:28]咁借完買完，仲有幾多現金嚮手？記住現金是渣在手上隨意運用，才是你安全的保障。至於有沒有買貴買錯，是另一個問題。