問：我得100萬budget可以做首期，心水買黃埔469呎、元朗新樓，還是東涌半新樓好？目標係邊住邊升值。

答：坊間經常有意無意引導，買樓一定要有三成首期，否則借二按很容易負資產。讀者有100萬做首期，扣除各項駛費，只可以買到300萬樓宇。

現時黃埔花園469呎，造價430-480萬，意味著讀者也明白，要借二按才可以買到，那麼可選擇的物業會多一點。

問題列舉的三個區天南地北，都不相近，相信未必要遷就家人，那麼筆者就單純從未來投資潛力評述。

黃埔的最大改變，將會是觀塘延線，未來從油麻地站，經何文田站就可以到黃埔站，位置在德安街和紅磡道交界，橫跨黃埔花園和黃埔新村。除了交通大改變之外，黃埔花園多個商場現時是本地場級數，通港鐵後，再加上海濱的酒店項目落成之後，旅客量將會大增，有潛質升級為跨境遊客場，令到商業價值增加，不過要預期一些擠迫情況將會出現。

很多人以為將軍澳是全港供應最多的地方，事實上將軍澳南多個項目全部落成，都只是七千多個單位，反而元朗未來項目，Yoho Town餘下期數有2,500個，爾巒兩期有4,000個，元朗站項目有2,200個，朗屏站附近共有1,500個，再加上十八鄉路已經落實的有4,500個，這些項目均會在未來數年出籠。以上還未計及元朗區內其他項目。

筆者有一口頭禪經常提及：「過去十年元朗人口增加十萬，商場沒有加幾個；未來十年元朗人口再加十萬，商場也沒有加幾個。」元朗最大的問題，是市中心已全面發展，沒有預留土地興建更多社區設施，因此而局限了商業價值的提升，甚至在未來可能出現交通及居住環境的狀況。

至於東涌，施政報告建議大力發展大嶼山之餘，數年後港珠澳和屯門赤鱲角兩條跨海通道落成，東涌交通將會出現根本性的改變，政府亦推出商業用地，而現時東薈城已成為自由行旅客喜歡到達的地方，商業價值將相應提升。

由上列的分析，元朗由於供應量多卻沒有相應的商業價值提升，宜作為上車居住之選；東涌長遠雖然也會出現明顯的商業價值提升，可是供應也將因各個項目而源源不絕；而黃埔則一方面商業價值提升，另一方面地皮已經賣盡，亦不會再填海，所以是三區中投資價值最高。

不過問題是回到第一段：究竟只有100萬作為首期，是否適合購買大銀碼物業呢？尤其是按揭要進行壓力測試，若果未能達到也無法上會，所以筆者建議讀者要找銀行或按揭轉介公司，確實評估購買力才去進行。