城市結構大重組(一)(2013年版):九龍東(2013/10/16)

 

從油塘港鐵站外望,看到油塘灣除了榮山工業大廈外,幾乎都的已清拆,等待發展。這個項目經多年的爭議,已在2013年2月通過城規會,提供28幢分層住宅,合共 5,231伙,另外還有4幢酒店涉906間酒店房,預期2019年前完成。

藍田和油塘向來都是公屋居屋和工廠混雜的區域,即使過去十年藍田邨、油塘邨、鯉魚村邨重建,都是變回公屋居屋,就是那些康、油、高字頭的屋苑。不過未來十年,將會是私人項目的重建高峰,以油塘港鐵站為界,分為公營和私營,並變身為九龍東的後勤區域。

除了上述的油塘灣項目外,油塘工業區亦正進行重建,除了已完成的「油塘三寶」鯉灣、嘉賢、Ocean One外,沿四山街和東源街都有一些工廈已清拆及圍板,已知的有以下項目:

現時區內的大商場都是房委會屬下,隨油麗和油塘商場外,還有房委會主打的商場──大本型,除了打造為比街坊場高一級的跨區場外,還有由中港通提供的「東九龍快線」,有專車到國內及深圳機場,其目的明顯是打造成區內的交通樞紐。

大家只要想一想:五至十年後,無論是油塘的兩個重建區,或者觀塘市中心重建區,都將會陸續完成,還有正在規劃的啟德郵輪對岸,啟興道的私人住宅項目,都將會成為海景高級住宅。正正是著眼於起動東九龍的商業發展,提供住宅及商業的後勤支援。

雖然現時的觀塘及九龍灣未能直接受惠於國內自由行旅遊的業務,但是大方向是成為本地及國外的高增值產業服務,再加上啟德發展區的商業規劃及政府部門陸續遷入,在在都增加了東九龍的產業成份及其價值。

正因如此,可以預見到未來五至十年,九龍東一帶的商業活動將會靠近現時鰂魚涌一帶的水平,現有的大型屋苑如德福、匯景、麗港城,就會漸變為像康怡、城市花園、和富中心的級數。而在九龍灣一帶的淘大、得寶,亦會變成中等階級的住宅,再落一級就是觀塘一帶的公營房屋。

所以,未來東九龍的城市結構將會變為:

商業重心:觀塘站一帶
工貿區:九龍灣站至牛頭角站一帶
高級住宅:油塘灣、啟興道臨海地帶
中級住宅:油塘站和九龍灣站一帶
平民住宅:附近的舊樓、公屋及居屋
這對於現時區內樓價分佈影響如何,值得深思。

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