城市結構大重組(十)(2013年版):西貢區(2013/12/18)

西貢被稱為香港的後花園,綿延的海岸、翠綠的郊野公園、廣闊的地質公園、漁村和海鮮。這只是西貢的一面,另一面是廿多年來發展出來的將軍澳新市鎮,幾乎所有在平地的屋苑都是填海得來。不過,筆者要帶大家去看西貢的第三面,就是新興的豪宅市場。

根據《香港物業報告2013》,全港私人住宅總存量1,117,900個中,只有85,600個實用面積大於100平方米(約1,067平方呎),只佔總體的8%。而由於政府近年推出多幅限呎地,用行政手段迫使發展商興建更多的中小型單位,大單位的新供應將持續走低。至於一座一戶,不包括700或1,400呎的套丁屋,供應就更少,以下是全港主要獨立屋式屋苑的數據:

南區 富豪海灣 139
離島區 愉景灣 323
元朗區 錦繡花園 5,018
  加州花園 980
  加州豪園 424
  四季名園 244
  四季雅苑 112
  四季豪園 104
北區 天巒 330
大埔區 康樂園 1,191
  比華利山別墅 535
西貢區 匡湖居 463
  合計 9,863

扣除三十多年前由加拿大地產發展的錦繡花園和康樂園,樓齡沒有那麼舊的獨立屋只有3,654座,可見這類物業供應的緊張程度。現時西貢的村屋,呎價動輒萬多兩萬,不過很多都是700呎一層的丁屋,一座三層就是2,100呎。政府亦嚴格規範套丁行為,即使是原居民男丁申請自行興建丁屋,手續也極之繁複,費時甚久。

現時西貢區除了將軍澳的高密度住宅之外,未來也有獨立屋式屋苑的供應,現時科大附近的大埔仔,正興建680座獨立屋的項目,連同其他的鄉郊發展地皮,大約可提供1,700座獨立屋:

眾所周知,西貢鄉郊地方缺乏購物地方,除了驅車到西貢墟或直出觀塘之外,更為近便的當然就是將軍澳,但整個將軍澳只有坑口站公共運輸交匯處容許綠色的士上落客,無形中對於這群高收入社群成為最近便的購物之處。

回說將軍澳,除了現時將軍澳站以南的多幅地皮外,就是日出康城和石角路三個供應區:

一計之下,將軍澳南的未來供應是7,629伙,日出康城是16,104伙,石角路是3,378伙,總供應是27,111伙,表面上供應甚多,可是日出康城餘下的14,456伙招標無期,在五年內的實際供應是12,655伙,平均每年是2,531伙,並不是想像中大,除非進一步開山填海,十年後將開發殆盡。

西貢的軟肋是缺乏產業和就業機會,將軍澳工業邨可能已經是主力,未來亦沒有產業發展計劃,形成依賴對來交通和就業機會。現時除了港鐵將軍澳線之外,計劃中的有將軍澳跨海大橋、藍田隧道,以及經T2幹線及中九龍幹線到油麻地,如計劃完成,由將軍澳出九龍西,是一小時以內的事,不過很多年後才落成。

所以,短期內將軍澳樓價將因供應量多及基建未完成而未能有突出表現,但五至十年後,當供應封頂,交通幹線陸續完成,將會有另一翻境像。

在十年後,西貢區的城市結構將會是:

主要商業區:坑口站、將軍澳站

高級住宅:西貢鄉郊獨立屋式屋苑

中級住宅:各大中型屋苑

平民住宅:公營房屋

產業:工業邨資訊及傳媒業、本土消費業

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