太古坊會變成太古城嗎?──未來住宅供應的第一座大山(2010/09/25)

政府公佈將60公頃工業或商貿用地改變用途,其中一半29.5公頃用作發展住宅,就在全城奔走相告之際,上期《吳老闆週記》指出,理論可行作用不大,姿勢多於實際,可謂眾醉獨醒。讀者們不要以為筆者擦鞋,商界中人往往能一針見血指出問題所在,社長只一問:「將該些工廈拆卸,重建成為住宅,該些公司搬往何處?」,已遠勝政界或「社會界」人仕不斷地兜圈子走彎路。

土地使用價值的爭逐

土地用途有其排斥性,同一幅土地用作工貿用途就不能同時用作住宅(雖然有很多人非法地棲身在舊工廠),把土地用途轉換,將會引發土地使用價值的爭逐。筆者就舉個例子:鰂魚涌沿岸原本是太古糖廠及船塢,隨著港島市區向東擴展,糖廠一帶轉為工業用途,船塢及宿舍則轉為住宅用途;彌後商業活動由中環灣仔再向東移,糖廠街一帶陸續又轉為商業大廈。

假設政府將太古坊一帶由工貿用途轉為住宅,大家覺得太古集團會否把太古坊轉為太古城呢?雖然太古城呎價可以過萬,但要勞師動眾拆卸舊廈重建住宅,然後將單位一次過賣散,卻放棄長期穩定的租金收益,市場機制會為太古打算:一動不如一靜。所謂改變用途只是畫餅充飢。

地點在交通方便以及行業集聚的商貿區,如大角咀、觀塘、荔枝角、葵涌等,本身已具備一定的商業價值。經過多年的北上及回流,能夠留在香港運作企業,已能支付較高租金,要拆卸工廈「請」用戶們搬走,而將之改變為住宅就要超越現時的「地租」(economic rent)

何況以現時政策,土地更改用途要補地價,地租再加地價再加建築及利息成本,他日落成後必定昂貴。稍近港鐵站的屯門地皮,現時是新地(0016)旗下載通(0062)的巴士廠,他日成事呎價亦必定創同區新高。而大角咀那唯一的蚊型地盤,呎價亦必直追形品.星寓。容易改變用途的市區工貿地一早被發展商、市建局甚至田生垂青,滄海遺珠又能有幾何?就算有又是否現時「上車難」人仕所能負擔呢?

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其餘建議改為住宅用途的土地,往往是交通不便及社區欠佳之處,例如荃灣東、小瀝源、圓洲角等,現有用途的使用價值較低,重建成本亦較低。但到落成時又會有百彈齋主說位置墮角格調欠奉,比如爵悅庭、立坊、樂悠居被謔稱為「工廠三寶」,則隔鄰荃灣東是「工廠X寶」了!

一下子能有多幅工業用地改變用途,其實是側面顯示香港產業衰退,很多本來在港運作的企業已一去無歸。在屋多過戶廿多萬的情況下,將更多土地變為住宅,間接令其他產業要支付更高地租,同時就業機會亦將會收縮,此絕非香港之福。

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8 thoughts on “太古坊會變成太古城嗎?──未來住宅供應的第一座大山(2010/09/25)

  1. 脫苦海兄︰ 小瀝源、圓洲角皆為難得的好地方,因為離港鐵站很近,小瀝源正好在兩個港鐵站之間,走到任何一個站都不用十分鐘,如價錢合理會大賣的!
    [版主回覆09/26/2010 23:27:00]小瀝源比如帝堡城好吊腳,而且街道太靜,晚上唔敢行。圓洲角就在第一城隔離,價錢都唔平得去邊。

  2. 脫兄,
    你好! 預期正苦10月施政報告唔會有乜大野, 仲可能對小業主係好消息, 若想現在投資細單位(約200萬)邊收租邊等升值, 邊度還有水位呢?  (立方studio單位ok嗎?)
    請賜教! 謝謝.
    [版主回覆09/26/2010 23:25:00]荃灣西不如揀爵悅庭,圓洲角就係欣廷軒

  3. 哈哈,我說的小瀝源是講第一城與石門之間那部分,看來是誤會!
    [版主回覆09/27/2010 19:03:00]簡單講,平地就好,上山就無謂

  4. 脫兄你好 好多學者都話而家樓價不斷創新高係基於供應不足, 前幾年賣地太少導致而家落成賣既樓不足 但脫兄長期強調屋多過戶廿多萬, 當1戶3人, 理論上即香港的房屋供應仍可支援近70萬人. 固然低息, 大陸人都係因素之一, 但應怎樣看供應層面的論點?  定還是香港是"優質樓供應不足"?
    [版主回覆09/27/2010 19:07:00]筆者一向都認為,樓價急升的主因是資金泛濫(尤其是中國及美國鬥印銀紙及借錢),次因才是優質及新樓不足,現在是供求都開盡turbo令個市升。 供應大增唔駛諗肋!點都起唔返超過二萬個單位(因為無居屋),每年有四萬人結婚,你話點算?不過無銀根泛濫,結婚想買樓都係想下之麻!

  5. 所以我覺得
    高鐵是十分有價值的
    因為將來香港的樓會被大陸人買晒
    而香港人就會北上居住,有高鐵就可以方便往來~~~
    [版主回覆09/27/2010 19:08:00]香港仲有好多樓,連大陸人都唔願住,不過田生價幫手買一大批 高鐵的價值是,車一大班搭得起佢的人黎香港。

  6. 長實天宇海唱高開低, 以貼二手價(甚至有個別單位比市價更低)開賣, 加推單位都唔敢加價, 脫兄點睇? 長實怕去唔到貨, 定怕政府下月出招, 就趁而家盡快鎖定利潤, 達到今年既賣樓目標更重要?
    [版主回覆09/27/2010 19:02:00]筆者認為該地既沒有高的商業價值,又不見得好好的居住環境及社區,有得賣梗係賣喇!

  7. 我覺得屋多過戶來計算供應是否足夠不可靠,很多高收入人家一家十幾套,普通人家一套也難,平均是否一戶一套很難講。有一個說法,深圳的土地開發占比近50%,而香港只有19%,深圳1000多萬人,土地是香港兩倍,香港700萬人,兩地的住宅容積率香港可能略高於深圳,但應無大分別。如此來比,香港的房屋供應實在是大不足,這才是房價居高不下的原因,而不是如博主分析的供應已經基本足夠。
    [版主回覆11/11/2010 22:11:00]一家有十幾套不奇,一個單位都可以住不只一家人(例如劏房),所以筆者是說屋多過戶,只是統計數字的比較。而且目前的房屋數據,是不包括新界那十多廿萬丁屋及村屋。至於話香港解決了居住問題,主要的理由是現時已沒有「有人無屋住」的現象,例如以前的大量寮屋已清理了很多。 香港房價居高不下,並不單純是樓宇的供求問題,而是錢與樓的相對供求問題。比如金融海嘯時樓價大跌,並不是因為香港樓宇供求忽然失衡,而是銀行體系忽然閘著樓宇的購買力;當這個購買力放開後,樓價又再次上升。所以,他日銀行又忽然閂水喉,購買力亦可以急速下降,從而導致樓價下跌。

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