無地建屋,建了亦不一定夠人住──未來住宅供應的第二座大山(2010/10/16)

好幾個星期前筆者指出了未來住宅供應的第一座大山──土地使用價值的爭逐,簡而言之,在現時交通方便基建齊備的土地上,如要興建住宅,必定要付出相當高的地租(economic rent),反映在市場上就是地價及樓價均因爭逐而水漲船高。這是針對現有土地而言,可是能否大量開發新土地以便興建更多住宅呢?

打開香港地圖,已發展面積雖然只佔一少部份,但餘下的土地要不是山嶺島嶼等難以開發,就是原居民手上的村地。莫講原居民需要土地興建丁屋,即使非原居民批租土地興建的寮屋,政府收地亦非易事,比如石崗菜園村,以及屯門紫田村,土地擁有權是政府,但居於其上的居民亦以持份者的身份,要求不遷不拆,或覓地搬村。土地就放在那裏,只是畫餅充飢,否則薄扶林村、衙前圍村、茶果嶺村、九華徑村等市區「城中村」也不會保留至今。

郊野公園用地更是想都不用想,政府徵用5公頃 郊野公園用地擴建將軍澳堆填區也阻力重重;即使是附近的私人土地,亦面對各方團體的阻撓。這些土地是歷史遺下來的問題,因為開闢郊野公園之時,一些村落仍有聚落及由原居民擁有土地,不能包括在郊野公園範圍,即使村落已荒廢,但地權仍在,居民可將土地售出,但是想改變用途亦被重重圍困,大浪西灣及沙羅洞只是冰山一角。

所以政府在施政報告之前,已放風透過填海增加土地,在東涌逸東邨對出的東涌灣填海,甚至不惜將東涌線延伸到該處設立東涌西站,但已有幾個環境團體提出反對。維港兩岸已因保護海港條例不能填海,餘下可能填海的只有大嶼山北、將軍澳、吐露港三處,即使能成事,遠水也不能救近火。futuredevelopment

筆者認為,真正的問題並非有否足夠土地供未來發展,而是究竟有無此等需要。如果在發展上有需要更多土地,政府自然會移山填海,開路闢地,但事實上近十多年來,香港城市發展步伐放緩,人口增長緩慢,產業外流,住宅單位數量超過戶口數目達二十多萬,發展的壓力是否真的這樣大呢?比如有人建議每年至少要興建三萬多個單位,以現時每戶人口平均三人計,每年新增人口需要十萬,統計數字已否定了此等增幅。而每戶人口已接近三人,又是否有如此多分支家庭呢?

有認為政府手上可供發展的土地比私人發展商持有的更多,籌碼有限不能左右大市。此現象其實十分合理:政府除興建交通、基建及社區設施以及公營房屋外,實無需要囤積土地;政府開發土地成本由庫房支付,就應盡快推出市場以便創造更多社會價值。而非像某些人所認為,是政府抗衡發展商以至市場的「彈藥」。但即使發展商希望增加供應,將生地轉成熟地,每每也曠持日久,由農地轉為屋地,往往是以十年計,所以想增加住宅供應,實乃談何容易。

 

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