城市結構大重組(三)(2013年版):港島西(2013/10/31)

 

現時港島雖然有四個區,但中西區和南區人口多年來沒有多少增長,灣仔區更因為人口大減,政府上周公佈,將東區部份地方分給灣仔,以維持足夠議席。客觀地看人口數據,東區人口58萬,港島其餘三區合共才有68萬,灣仔區更只有15萬,看似港島東比港島西重要,其實不然。

若以整個香港島的角度看,東區充其量是住宅後勤區,商業活動集中在灣仔區及中西區,南區則人口比中西區和灣仔區都要多,而且還有土地可供擴展。雖然筆者更傾向把中西和灣仔兩區合併,就像當年油尖和旺角合併,不過本文的重點並不在此。

港島西三區,現時有三條鐵路正在興建──西港島線、南港島線(東段),以及較少人留意的沙中線過海段。西港島線將由中環伸延直到堅尼地城,南港島線由金鐘起,經黃竹坑到達鴨脷洲,相信很多人都留意到。

可是沙中線過海段,其重要性遠比這兩條線大得多。雖然只是由紅磡到金鐘的一小段,亦都是一早有鐵路覆蓋的地方,但是其意義在於,打通了全港九新界的鐵路網絡,未來由上水站出發,可以不用轉車直達金鐘,是為南北走廊;而由屯門出發,可以不用轉車直達馬鞍山,是為東西走廊,全港東南西北的鐵路都在紅磡站打通了。

至於在港島,位於中西區接近灣仔區的金鐘站,將會成為全島的交通樞紐,東至柴灣、西至堅尼地城、南至鴨脷洲、北至上水,都可以不用轉車直達。不過金鐘附近並沒有大型的住宅,亦再沒有地方可供擴展,新增的人流及商業活動,必定要找尋地方容納。

中環的金融業集中在銀行和證券,由於各大銀行的總部都在這裏立足,連農業銀行都要買座邊邊地的鱷魚恤大廈做總部,而港交所的交易大堂亦在交易廣場,很多投資銀行及相關行業都落戶在IFC。不過中環的容量已經飽和,次級的商業活動已漸漸擠到上環,例如中環的酒店都去了上環,甚至西環,以至南區。

由於南港島線有海洋公園站,刺激了該區的酒店業以至其他商業,除了海洋公園本身會興建酒店,黃竹坑的舊工廈也陸續改建為酒店和商廈,再加上黃竹坑站上蓋數千個單位正在興建,未來人口和商業活動大增,五至十年後將成為南區的商業重心,而現時的香港仔由於太舊及沒有土地發展,再加上沒有港鐵到達,將會墜後 ,除非南港島線(西段)上馬,駁通西區和香港仔,相信都是超過十年之後的事。

消費及購物行業在銅鑼灣大放異彩,現在已向西擠到堅拿道,未來將向東擠,現時一些本地的消費業已擠到大坑浣紗街一帶 ,銅鑼灣則變為自由行消費區,未來黃竹坑也會分擔一些。

至於住宅的分佈,頂級仍然在山頂、中半山、東半山、跑馬地、壽臣山、淺水灣一帶,中級的在西半山、薄扶林,以及平地的一些大中型屋苑和新型的豪宅格式物業,其餘的舊樓成為平民居住區域。值得一提的是西半山和薄扶林正建議加高發展密度,加上西區的大面積重建,將會出現一片新興的豪宅地帶,而東區則仍會是中下階層的住宅為主(將另文分析)。

西區和黃竹坑都有零星的工業發展,相信遲早都會被迫走到柴灣,甚至會離開港島範圍,長遠來說港島將變為以商業及住宅為主的區域。

在十多廿年內,港島西的城市結構將會變為:

 

金融區:中環及金鐘

次級商業區:上環、灣仔

交通樞紐:金鐘

旅遊區:銅鑼灣及黃竹坑

工貿區:陸續消失

高級住宅:山上地帶

中級住宅:平地大中型屋苑及豪宅格式新盤

平民住宅:舊樓、極少量的公營房屋

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