三十年荃東,三十年荃西──區域商業重心區的轉移(2008/08/14)

早前曾撰文講述樓價方程式:「地價+建築硬件=樓價」決定樓價最顯著的因素是樓齡,其次是在區內的相對位置,車站及大商場附近的樓宇地價最高,然後隨距離及交通時間漸降。我的朋友阿發,在網誌撰文作出說明:

http://hk.myblog.yahoo.com/mingfat_chan/article?mid=722

「真正界定該地區是否一個好地點,主要係睇該區的商業價值,商業活動越旺盛的地區,即該區租金越高,樓價便越高。亦因此,中環,尖沙咀,旺角,銅鑼灣一帶,三四十年舊樓遍地,但呎價依然極堅,如百德新街(SOGO附近)的銅鑼灣大廈,49年樓,又無會所又殘又嘈,理論上一D都唔好住,但最近成交的呎價係$6500呎,而且基本上無乜放盤。西環的舊樓,又係又舊張則極差實用偏低,但嘉輝花園最近係造370呎近200萬。」

即是說,如果位置夠優越,地價可抵消樓齡以至居住環境的劣勢。香港大多數居住區域均有固定的商業重心區,決定了區內地價最貴的地點,諸如銅鑼灣之於港島北、旺角之於九龍西;亦有部份區域妾身未明,商業活動散見於各地,導致樓價分佈沒有焦點,比如東九龍、將軍澳及元朗。

但筆者覺得最有趣及諸位有利可圖的是,原來有些區域商業重心區是會轉移的,結果形成樓價的此起彼落。荃灣是最典型的例子,三十年前地鐵未通車,荃灣的商業重心在荃灣碼頭及大會堂一帶,到荃灣線通後,經濟活動迅速轉到荃灣站一帶,即使到目前同時二十多年樓齡,荃昌中心樓價比荃灣廣場高,樓齡更高的綠楊新村挾著鐵路上蓋優勢,呎價比這兩盤為高。

 

荃灣站

呎價

樓齡

荃灣西站

呎價

樓齡

綠楊

$4,296

24

萬景峰

$6,111

1

荃昌

$3,533

21

灣景花園

$4,368

13

華都

$3,397

19

荃灣廣場

$3,115

22

可是筆者觀察到,自萬景峰入伙及荃新天地開幕後,地運西移,不單萬景峰以遠高於綠楊新村呎價開售,更由於具有區內缺乏的大型商場,將引致商業活動重臨荃灣西站附近。而荃灣廣場亦乘此勢進行大變身,配合天橋連貫,有機會乘勢而起。

更值得留意的是荃灣西站附近在未來幾年將有一幅幅大型住宅發展計劃,包括萬景峰二期、楊屋道運動場舊址,及萬眾期待的荃灣西站上蓋項目,隨著這些發展逐漸形成,樓齡漸舊及格局所限的荃灣站一眾樓,勢必大為失色,在荃灣區擁有物業或計劃在該區置業的朋友,不可不察。

同時筆者看到,屯門、元朗、將軍澳區亦可能出現區域商業重心區的轉移的現象,隨著新建設及交通幹線、車站的興建,樓價此起彼落將製造大量炒作機會。

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